Capire il linguaggio di una pratica edilizia o catastale è il primo passo per gestire bene un acquisto, una ristrutturazione o la regolarizzazione di un immobile. Questo glossario raccoglie i termini tecnici più ricorrenti di edilizia, urbanistica, catasto, sanatorie, efficienza energetica e condominio, con definizioni aggiornate alla normativa 2026 (DPR 380/2001 e decreto Salva Casa). Dove il termine corrisponde a un servizio dello studio, trovi il collegamento alla pagina dedicata.
Pratiche edilizie
Edilizia libera Insieme di interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo, elencati all'art. 6 del DPR 380/2001 (es. manutenzione ordinaria, pavimentazioni, opere temporanee, alcune pompe di calore e pannelli solari). Pur essendo "liberi", devono rispettare strumenti urbanistici, vincoli e norme di settore. Per alcuni interventi è comunque richiesta la comunicazione di avvio lavori o il rispetto di prescrizioni specifiche.
CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) Titolo previsto dall'art. 6-bis del DPR 380/2001 per gli interventi che non rientrano nell'edilizia libera ma non incidono su parti strutturali. È la pratica tipica della manutenzione straordinaria "leggera" e di molti interventi interni. Va asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che attesta la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera.
CILAS Variante della CILA introdotta per gli interventi agevolati con Superbonus, caratterizzata da un modulo semplificato che non richiede l'attestazione dello stato legittimo dell'immobile (salvo gli abusi che comportano demolizione). È un istituto legato alla normativa sui bonus fiscali e va valutato caso per caso secondo le regole vigenti nell'anno di spesa.
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) Titolo disciplinato dagli artt. 22 e 23 del DPR 380/2001 per interventi di maggiore impatto, come la manutenzione straordinaria su parti strutturali, il restauro e risanamento conservativo "pesante" e alcune ristrutturazioni. I lavori possono iniziare dal giorno della presentazione, con asseverazione del progettista e relativi elaborati. È lo strumento intermedio tra la CILA e il permesso di costruire.
SCIA alternativa al permesso di costruire Prevista dall'art. 23 del DPR 380/2001, consente di realizzare con SCIA alcuni interventi che ordinariamente richiederebbero il permesso di costruire (ad esempio ristrutturazioni "pesanti" e nuove costruzioni in attuazione di piani urbanistici dettagliati). Richiede l'asseverazione completa del progettista e il rispetto delle condizioni di legge. Non è applicabile in zone soggette a determinati vincoli senza i necessari nulla osta.
Permesso di costruire Titolo abilitativo "maggiore" disciplinato dall'art. 10 del DPR 380/2001, necessario per le nuove costruzioni, le ristrutturazioni urbanistiche e gli interventi che incidono in modo rilevante su volumetria, sagoma o carico urbanistico. Viene rilasciato dal Comune dopo l'istruttoria e può essere subordinato al pagamento del contributo di costruzione. È il presupposto per gli interventi di trasformazione più significativi del territorio.
Manutenzione ordinaria Interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e di integrazione/mantenimento degli impianti esistenti (art. 3, comma 1, lett. a, DPR 380/2001). Rientra di norma nell'edilizia libera e non altera la distribuzione interna né la destinazione d'uso. Esempi tipici sono la tinteggiatura, il rifacimento di pavimenti e la sostituzione di sanitari.
Manutenzione straordinaria Opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali, realizzare ed integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, frazionare o accorpare unità immobiliari senza variare la volumetria complessiva e la destinazione d'uso (art. 3, comma 1, lett. b). A seconda dell'impatto si attua con CILA o SCIA. È la categoria che copre gran parte delle ristrutturazioni interne degli appartamenti.
Ristrutturazione edilizia Interventi volti a trasformare l'organismo edilizio anche in modo da renderlo in tutto o in parte diverso dal precedente (art. 3, comma 1, lett. d). Comprende demolizione e ricostruzione e modifiche significative; a seconda dei casi richiede SCIA o permesso di costruire. È la categoria che segna il confine tra manutenzione e trasformazione vera e propria.
Nuova costruzione Realizzazione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati, ampliamenti, manufatti leggeri stabilmente collocati e interventi di urbanizzazione (art. 3, comma 1, lett. e). Richiede di norma il permesso di costruire e il rispetto degli indici urbanistici della zona. È la fattispecie a maggior carico procedurale e contributivo.
Restauro e risanamento conservativo Interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali (art. 3, comma 1, lett. c). Sono tipici degli edifici storici o di pregio e devono mantenere l'identità dell'immobile. Possono richiedere CILA, SCIA o nulla osta della Soprintendenza in presenza di vincoli.
Catasto
Visura catastale Documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate (Catasto) che riporta i dati identificativi e censuari di un immobile: intestatari, ubicazione, identificativi (foglio, particella, subalterno), categoria, classe, consistenza e rendita. È la "carta d'identità" fiscale dell'immobile e serve per compravendite, successioni e pratiche. Non ha valore probatorio della proprietà, che si accerta in Conservatoria.
Planimetria catastale Disegno in scala (di norma 1:200) depositato in Catasto che rappresenta la distribuzione interna dell'unità immobiliare, con vani, destinazioni d'uso e confini. Deve corrispondere allo stato reale dei luoghi: difformità tra planimetria e realtà vanno sanate prima di una vendita. È un documento richiesto da notai e banche.
Planimetria d'impianto (storica) Prima planimetria depositata all'atto della formazione del Catasto Fabbricati o dell'accatastamento originario dell'immobile. Confrontata con quella attuale, consente di ricostruire la storia delle modifiche e di documentare lo stato legittimo. È spesso decisiva per individuare difformità pregresse e impostare una sanatoria.
DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) Procedura informatica con cui i tecnici presentano all'Agenzia delle Entrate le dichiarazioni di nuova costruzione e le variazioni catastali dei fabbricati. Permette di aggiornare planimetria, categoria, classe e rendita proposta. La rappresentazione grafica deve essere esatta e coerente con lo stato dei luoghi e con il titolo edilizio.
Pregeo Procedura informatica dell'Agenzia delle Entrate per gli atti di aggiornamento del Catasto Terreni, come frazionamenti e tipi mappali. Tratta particelle, mappa e confini ed è propedeutica a molte operazioni sui fabbricati (ad esempio l'accatastamento di un nuovo edificio). È lo strumento gemello del DOCFA per la parte terreni.
Voltura catastale Atto con cui si aggiorna l'intestazione di un immobile in Catasto a seguito di un trasferimento di diritti (compravendita, donazione, successione). Allinea i dati dei titolari alle risultanze degli atti registrati. È un adempimento necessario per mantenere coerente la situazione catastale dopo ogni passaggio di proprietà.
Rendita catastale Valore fiscale attribuito all'immobile in base a categoria, classe e consistenza, posto alla base del calcolo di imposte (IMU, imposte di registro, successioni). Per le categorie ordinarie deriva dalle tariffe d'estimo; per quelle speciali si determina con stima diretta. Una rendita errata o non aggiornata può generare imposizioni non corrette.
Categoria catastale Codice che classifica l'immobile per tipologia e destinazione (es. A per abitazioni, C per box e magazzini, D per immobili a destinazione speciale). Determina, insieme alla classe, il regime estimativo applicabile. Un cambio di destinazione d'uso comporta spesso la modifica della categoria.
Classe catastale Livello attribuito all'interno della categoria che esprime il grado di pregio e la capacità reddituale dell'unità (es. posizione, finiture, dotazioni). Insieme a categoria e consistenza concorre a determinare la rendita. Si modifica quando interventi rilevanti cambiano le caratteristiche dell'immobile.
Consistenza Misura della dimensione dell'unità immobiliare, espressa in vani per le abitazioni, in metri quadri per molte unità commerciali (gruppo C) o in metri cubi per altre tipologie. È uno dei parametri base per il calcolo della rendita. Va aggiornata in caso di ampliamenti, frazionamenti o fusioni.
Particella (o mappale) Porzione di terreno o sedime di fabbricato individuata da un numero univoco all'interno di un foglio di mappa. È l'unità elementare con cui il Catasto identifica i beni immobili. Su una stessa particella possono insistere più unità immobiliari distinte da subalterni.
Subalterno Numero che identifica la singola unità immobiliare all'interno di una particella (ad esempio i diversi appartamenti di un fabbricato). Permette di distinguere e gestire separatamente ciascuna porzione di un edificio. È un dato essenziale negli atti di compravendita e nelle volture.
Foglio Suddivisione cartografica del territorio comunale in cui sono rappresentate particelle ed edifici. Insieme a particella e subalterno costituisce l'identificativo completo dell'immobile. È riportato sia in visura sia negli estratti di mappa.
Elaborato planimetrico Documento catastale che rappresenta, per i fabbricati con più unità, la suddivisione in subalterni e le parti comuni. Permette di leggere a colpo d'occhio l'organizzazione dell'edificio e i collegamenti tra le unità. Va aggiornato quando cambiano i subalterni, ad esempio in caso di frazionamento o fusione.
Urbanistica
PRG (Piano Regolatore Generale) Strumento urbanistico comunale che disciplina l'uso e la trasformazione del territorio, individuando zone, destinazioni e regole edificatorie. A Roma il PRG vigente classifica le aree e definisce cosa è realizzabile in ciascuna zona. È il riferimento primario per verificare la fattibilità di un intervento.
NTA (Norme Tecniche di Attuazione) Parte regolamentare del PRG che traduce in prescrizioni operative le previsioni di piano: indici, distanze, destinazioni ammesse, modalità di intervento. Vanno lette insieme agli elaborati grafici per capire cosa si può fare su un'area o un edificio. Sono spesso decisive nelle valutazioni di ammissibilità delle opere.
Destinazione d'uso Funzione urbanistica ed edilizia attribuita a un immobile (residenziale, commerciale, direzionale, produttiva, ecc.). Il cambio di destinazione d'uso, soprattutto tra categorie funzionali diverse, può richiedere un titolo edilizio e incidere su standard e oneri. Deve essere coerente con quanto previsto dagli strumenti urbanistici.
SUL / Superficie utile Parametro che misura la superficie edificabile o edificata rilevante ai fini urbanistici, secondo le definizioni dello strumento comunale e del regolamento edilizio. È alla base del calcolo della capacità edificatoria e degli oneri. Le modalità di computo (cosa si include o si esclude) variano in funzione delle norme locali.
Volumetria Volume edificabile o esistente di un fabbricato, calcolato secondo le regole dello strumento urbanistico. È uno dei parametri che distinguono gli interventi conservativi da quelli di trasformazione. Aumenti di volumetria comportano in genere il permesso di costruire e il pagamento del contributo.
Indice di edificabilità Rapporto che esprime quanta superficie o volume si può realizzare su un'area (indice fondiario o territoriale). Determina la capacità edificatoria di un lotto in base alla zona urbanistica. È un dato chiave nelle valutazioni di fattibilità e nelle compravendite di terreni.
Standard urbanistici Quantità minime di aree per servizi pubblici (verde, parcheggi, attrezzature) che gli interventi devono garantire o monetizzare. Servono ad assicurare un equilibrio tra edificazione e dotazioni collettive. Possono incidere su un cambio di destinazione d'uso o su una nuova costruzione.
Vincoli Limitazioni che gravano su un immobile o un'area per ragioni paesaggistiche, storico-artistiche, idrogeologiche, ambientali o di altra natura. Comportano spesso autorizzazioni aggiuntive (es. Soprintendenza) prima di intervenire. La loro verifica è indispensabile in fase preliminare a qualsiasi pratica.
CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica) Documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno secondo gli strumenti vigenti e le prescrizioni applicabili. È obbligatorio negli atti di trasferimento di terreni oltre una certa dimensione. Serve a conoscere con certezza cosa è edificabile e a quali condizioni.
Sanatorie e regolarizzazioni
Condono edilizio Sanatoria straordinaria, prevista da leggi speciali con finestre temporali chiuse (1985, 1994, 2003), che ha consentito di regolarizzare abusi realizzati entro date determinate. Oggi non sono attivabili nuovi condoni: si possono solo definire le istanze presentate a suo tempo. È istituto diverso dalla sanatoria ordinaria a regime.
Sanatoria Termine generale che indica la regolarizzazione di opere eseguite senza titolo o in difformità, tramite gli strumenti ordinari previsti dal DPR 380/2001. A differenza del condono non ha carattere straordinario e non ha scadenze. Le modalità dipendono dalla natura e dall'epoca dell'abuso.
Accertamento di conformità Procedura ordinaria di sanatoria per opere realizzate senza titolo o in difformità, disciplinata dagli artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001. Con il decreto Salva Casa (DL 69/2024, conv. L. 105/2024), l'art. 36-bis ha introdotto un percorso semplificato per le difformità "parziali", superando in molti casi la rigidità della doppia conformità. Consente di chiudere la posizione previo pagamento di una sanzione pecuniaria.
Doppia conformità Principio per cui, nell'accertamento di conformità "classico" dell'art. 36, l'opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. È un requisito stringente che spesso impediva la sanatoria. Il Salva Casa ne ha attenuato gli effetti per le difformità parziali tramite l'art. 36-bis (conformità riferita a momenti diversi per norme edilizie e urbanistiche).
Stato legittimo dell'immobile Situazione edilizia "regolare" dell'immobile, definita dall'art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001, come risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione (o dal titolo che lo ha legittimato) e dagli eventuali titoli successivi. È il presupposto per vendere, ristrutturare o accedere ai bonus. Il Salva Casa ha precisato i criteri per ricostruirlo anche in assenza di documentazione completa.
Tolleranze costruttive Scostamenti minori rispetto al progetto che non costituiscono violazione edilizia, disciplinati dall'art. 34-bis del DPR 380/2001. Comprendono le tolleranze dimensionali (entro percentuali variabili in base alla superficie dell'unità) e le tolleranze esecutive su elementi non sostanziali. Riconoscerle correttamente evita inutili pratiche di sanatoria e agevola la definizione dello stato legittimo.
SCIA in sanatoria Strumento con cui si regolarizzano a posteriori interventi che, se eseguiti correttamente, avrebbero richiesto una SCIA. Si inserisce nel quadro dell'accertamento di conformità e comporta il pagamento della relativa sanzione. È una delle vie più frequenti per chiudere difformità interne riscontrate prima di una compravendita.
Fiscalizzazione dell'abuso Possibilità, in casi tassativi previsti dal DPR 380/2001, di non demolire un'opera abusiva sostituendo la demolizione con una sanzione pecuniaria, quando la rimozione arrecherebbe pregiudizio alle parti legittime. Non rende l'opera "conforme", ma ne consente la permanenza a determinate condizioni. Va valutata con attenzione perché non sempre risolve gli aspetti commerciabilità.
Abuso edilizio Opera realizzata senza titolo, in totale o parziale difformità dal titolo, o in variazione essenziale; le conseguenze sono disciplinate in particolare dall'art. 31 del DPR 380/2001 per gli abusi più gravi. Può comportare ordini di demolizione, acquisizione al patrimonio comunale e sanzioni. La gestione corretta richiede prima la qualificazione esatta della difformità.
Efficienza energetica
APE (Attestato di Prestazione Energetica) Documento che certifica la prestazione energetica dell'immobile e la sua classe, redatto da un tecnico certificatore abilitato. È obbligatorio nelle compravendite e nelle locazioni e va allegato o citato nell'atto. Ha validità decennale, salvo interventi che ne modifichino la prestazione.
Classe energetica Indicatore sintetico, da A4 (più efficiente) a G (meno efficiente), che esprime il consumo e l'efficienza dell'immobile riportati nell'APE. Incide sul valore commerciale e sui costi di gestione. Migliorarla è uno degli obiettivi tipici degli interventi di riqualificazione energetica.
ENEA Ente pubblico di ricerca a cui vanno trasmesse le pratiche relative agli interventi di efficientamento energetico che danno diritto a detrazioni (ecobonus e interventi assimilati). L'invio della documentazione all'ENEA nei termini è condizione per fruire del beneficio fiscale. È un passaggio tecnico-amministrativo distinto dal titolo edilizio.
Relazione tecnica Legge 10 Relazione prevista dalla normativa sul contenimento dei consumi energetici (radice nella L. 10/1991 e nel D.Lgs. 192/2005), da depositare per interventi che incidono sulle prestazioni energetiche dell'edificio. Documenta il rispetto dei requisiti minimi di legge. È richiesta per nuove costruzioni e ristrutturazioni rilevanti.
Condominio
Millesimi Unità di misura convenzionale (su base 1000) che esprime il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all'intero edificio. Servono a ripartire spese e a calcolare i quorum nelle assemblee. Sono determinati in base a superficie, altezza, esposizione e altri coefficienti, non al valore di mercato.
Tabelle millesimali Prospetti che riassumono i millesimi di proprietà e d'uso dei vari servizi (scale, ascensore, riscaldamento). Costituiscono la base per la ripartizione delle spese condominiali. Possono essere rettificate o rifatte quando mutano le consistenze o emergono errori di calcolo.
Parti comuni Beni e impianti destinati all'uso comune dei condomini, individuati in via presuntiva dall'art. 1117 del Codice Civile (suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, scale, androni, impianti comuni). La loro gestione e manutenzione segue le regole condominiali. La corretta individuazione è rilevante anche in fase di compravendita.
Lastrico solare Superficie di copertura piana dell'edificio che può svolgere funzione di copertura e, talvolta, di terrazzo. Le spese di manutenzione, in caso di uso esclusivo, seguono criteri di ripartizione particolari previsti dal Codice Civile (art. 1126). È spesso oggetto di contenziosi per infiltrazioni e responsabilità.
Figure professionali e sicurezza
Geometra Tecnico abilitato e iscritto all'Albo che progetta e segue pratiche edilizie e catastali, redige perizie e assume incarichi di direzione lavori nei limiti delle proprie competenze. È spesso la figura di riferimento per ristrutturazioni, accatastamenti, sanatorie e compravendite. Asseverando le pratiche, si assume la responsabilità tecnica delle dichiarazioni.
Direttore dei lavori Professionista incaricato di sovrintendere all'esecuzione delle opere affinché siano conformi al progetto, al titolo edilizio e alle regole tecniche. Cura la corretta realizzazione e, al termine, le attestazioni di fine lavori. È figura distinta dal progettista, anche se i due ruoli possono coincidere.
CSP / CSE (Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione/Esecuzione) Figure previste dal D.Lgs. 81/2008 nei cantieri con presenza, anche non contemporanea, di più imprese. Il CSP redige il piano di sicurezza e coordinamento in fase progettuale; il CSE verifica e coordina la sicurezza durante i lavori. La loro nomina, quando dovuta, è obbligatoria e a carico del committente.
Asseverazione Dichiarazione tecnica, resa da un professionista abilitato sotto la propria responsabilità, che attesta la conformità di un intervento alle norme e allo stato dei luoghi. È elemento essenziale di CILA, SCIA e di molte pratiche di sanatoria. Una falsa asseverazione comporta responsabilità penali e disciplinari.
Agibilità / SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) Attestazione, prevista dall'art. 24 del DPR 380/2001, che certifica sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile, sostituendo il vecchio "certificato di agibilità". Si presenta tipicamente al termine di nuove costruzioni o interventi rilevanti. È documento richiesto in molte compravendite e per l'utilizzo dell'immobile.
SUET (Sportello Unico per l'Edilizia di Roma Capitale) Sportello telematico attraverso cui a Roma si presentano e si gestiscono le pratiche edilizie (CILA, SCIA, permessi, agibilità). Centralizza il rapporto tra cittadino, tecnico e amministrazione comunale. Conoscerne procedure e tempi è essenziale per impostare correttamente l'iter di una pratica nella Capitale.
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