DOCFA per esatta rappresentazione grafica: come correggere la planimetria catastale
Il DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è il software gratuito dell'Agenzia delle Entrate con cui i tecnici abilitati presentano accatastamenti e variazioni catastali. Una delle causali più richieste, soprattutto in vista di una compravendita, è l'esatta rappresentazione grafica: serve a correggere la planimetria depositata in catasto quando contiene errori grafici o piccole inesattezze che non incidono su categoria, classe e rendita dell'immobile.
Cos'è e a cosa serve
L'esatta rappresentazione grafica è una denuncia di variazione catastale che si usa per rettificare una o più planimetrie già depositate, a causa di errori di disegno, dimenticanze o lievi difformità grafiche: ad esempio una finestra non rappresentata, una porta posizionata in modo errato o un vano descritto in modo impreciso.
Non si tratta di un cambiamento dello stato dei luoghi: la geometria reale dell'immobile resta la stessa, si corregge soltanto il disegno presente negli atti catastali.
È importante distinguerla da altre causali:
- Esatta rappresentazione grafica: si corregge un errore di disegno, senza che siano stati eseguiti lavori e senza variazione di rendita.
- Diversa distribuzione degli spazi interni: si dichiarano lavori reali (spostamento, abbattimento o realizzazione di tramezzi).
- Ampliamento / cambio di destinazione d'uso: variazioni che incidono su consistenza, categoria o rendita.
Usare la causale corretta è una tutela per il proprietario e per il tecnico che firma la pratica.
Quando serve rettificare la planimetria catastale
L'esigenza nasce quasi sempre dalla conformità catastale richiesta in occasione di un atto notarile.
L'art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010 (convertito dalla L. 122/2010) prevede infatti che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati contengano, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto resa dagli intestatari. Prima della stipula, il notaio verifica questa corrispondenza.
Capita quindi spesso che il notaio chieda di rettificare la planimetria anche per lievi difformità prima del rogito, nell'interesse sia del venditore sia dell'acquirente. Casi tipici in cui si presenta un DOCFA per esatta rappresentazione grafica:
- finestre o porte disegnate in posizione errata;
- una cantina o un vano accessorio non rappresentato nell'unità immobiliare;
- numerazione errata di un vano o di una pertinenza;
- piccole imprecisioni grafiche emerse durante una perizia o un accesso agli atti.
Prima di intervenire è buona norma effettuare un accesso agli atti presso il Comune (a Roma, il Dipartimento competente del Comune di Roma) per confrontare la planimetria catastale con il progetto depositato e con lo stato reale dei luoghi. Se non emergono abusi o difformità edilizie, ma solo un errore grafico, si procede con la sola correzione catastale tramite DOCFA.
Come si compila il DOCFA per esatta rappresentazione grafica
La procedura è una variazione catastale. In sintesi:
- Si apre il DOCFA in modalità "Variazione".
- Nella causale di presentazione si seleziona la voce "Altre" e si inserisce la dicitura "Esatta rappresentazione grafica" (in alternativa "Miglior rappresentazione grafica").
- La data di variazione da indicare è quella di presentazione della planimetria agli atti: inserire date diverse (data lavori, data abilità, ecc.) comporta lo scarto della pratica.
- Nella relazione tecnica (Quadro D) si specifica con chiarezza il motivo della correzione, indicando i punti rettificati della scheda. Se la variazione è funzionale a un atto notarile, conviene dichiararlo: aiuta l'Ufficio nella verifica ed evita sospensioni.
Esempio di relazione tecnica
"La presente denuncia di variazione viene redatta al fine di correggere un errore commesso nella redazione della planimetria allegata alla precedente denuncia. Nella planimetria depositata era stata invertita la posizione della porta di ingresso con la finestra adiacente, che viene adesso correttamente rappresentata. Si allega nota esplicativa."
Una relazione dettagliata, anche per modifiche minime, rende più rapida la verifica da parte dell'ufficio catastale ed evita richieste di chiarimenti.
Costi e tempi
Il costo di una pratica DOCFA si compone di due voci: il tributo speciale catastale dovuto all'Agenzia delle Entrate e la parcella del tecnico che redige la pratica.
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Tributo speciale catastale DOCFA | 70,00 € per ogni unità immobiliare urbana (importo unico in vigore dal 1° gennaio 2025, uguale per categorie ordinarie, speciali, particolari e fittizie) |
| Visura catastale | Gratuita per via telematica dal 2025 |
| Parcella del geometra | Variabile in base al caso (sopralluogo, accesso agli atti, complessità della planimetria) |
Attenzione: fino al 31 dicembre 2024 il tributo era di 50,00 € per le categorie ordinarie e 100,00 € per quelle speciali. Dal 1° gennaio 2025 è stato unificato a 70,00 € per ogni unità immobiliare, a prescindere dalla categoria (fonte: Agenzia delle Entrate, tariffe servizi catastali e ipotecari, basate sul D.Lgs. 347/1990).
Per quanto riguarda i tempi, una volta effettuato il sopralluogo e l'eventuale accesso agli atti, un tecnico esperto predispone e trasmette la pratica in pochi giorni; la ricevuta di avvenuta variazione è generalmente disponibile in tempi rapidi, salvo casi particolari.
La parcella professionale dipende invece dalla specifica situazione: ogni planimetria ha caratteristiche diverse, perciò il preventivo va definito caso per caso. A titolo puramente indicativo, e sempre da verificare sul singolo caso, l'onorario per una variazione/DOCFA di planimetria catastale si colloca generalmente tra 250 e 450 € (i casi più complessi possono arrivare a 600-1.200 €), a cui si aggiunge il tributo catastale dovuto per legge. Contattaci per un preventivo gratuito e personalizzato.
Buona notizia sulle sanzioni: la ripresentazione della planimetria con la causale "esatta rappresentazione grafica", quando non dipende da lavori successivi e non comporta una nuova rendita, non è soggetta a sanzione amministrativa (Agenzia del Territorio, Circolare n. 3/2006, punto 6). La sanzione resta applicabile solo se non si dà seguito, entro 30 giorni, a un invito dell'Ufficio a ripresentare la planimetria erroneamente redatta (art. 59 del D.P.R. 1142/1949).
Documenti necessari
Per predisporre la pratica servono in genere:
- visura e planimetria catastale attuale dell'immobile;
- documento d'identità e codice fiscale dell'intestatario;
- titoli edilizi e progetti depositati in Comune (utili per dimostrare la difformità grafica tramite accesso agli atti);
- eventuale delega al tecnico per la consultazione e la presentazione degli atti.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico opera su Roma e provincia e segue l'intera procedura: dalla verifica della planimetria all'accesso agli atti presso il Comune di Roma, dal sopralluogo alla redazione e trasmissione del DOCFA all'Agenzia delle Entrate.
Ci occupiamo inoltre della corretta scelta della causale, della relazione tecnica nel Quadro D e del coordinamento con il notaio quando la correzione serve per una compravendita.
Servizi collegati che gestiamo per te:
- variazione catastale e modifica della planimetria
- richiesta e correzione della planimetria catastale
Domande frequenti
Quanto costa un DOCFA per esatta rappresentazione grafica?
Il tributo catastale dovuto all'Agenzia delle Entrate è di 70,00 € per ogni unità immobiliare urbana (importo unico dal 1° gennaio 2025). A questo si aggiunge la parcella del tecnico, che varia in base alla complessità del caso. Contattaci per un preventivo gratuito.
Si paga una sanzione per correggere la planimetria?
No. La ripresentazione della planimetria con causale "esatta rappresentazione grafica", se non dipende da lavori successivi e non genera una nuova rendita, non è soggetta a sanzione amministrativa (Circolare 3/2006, punto 6). La sanzione scatta solo se non si risponde, entro 30 giorni, a un invito dell'Ufficio.
Che differenza c'è tra esatta rappresentazione grafica e diversa distribuzione interna?
Con l'esatta rappresentazione grafica si corregge soltanto un errore di disegno, senza che siano stati eseguiti lavori. La "diversa distribuzione degli spazi interni" si usa invece quando sono stati realizzati interventi reali, come lo spostamento o l'abbattimento di tramezzi.
Quale data devo indicare nel DOCFA?
La data di variazione deve essere quella di presentazione della planimetria agli atti. Indicare date diverse comporta lo scarto della pratica da parte dell'ufficio.
Posso annullare un DOCFA già presentato se mi accorgo di un errore?
No, un DOCFA non si annulla. In caso di errore si presenta una nuova pratica di correzione che si aggiunge alla precedente, eventualmente soggetta a sanzione nei casi previsti.
Serve fare l'accesso agli atti prima di correggere la planimetria?
È fortemente consigliato. L'accesso agli atti presso il Comune permette di confrontare la planimetria catastale con il progetto depositato e con lo stato reale dei luoghi, così da accertare che si tratti di un semplice errore grafico e non di una difformità edilizia.
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