Abuso edilizio ereditato a Roma: come sanare prima del rogito

Ereditare un immobile a Roma e scoprire, magari proprio quando si decide di venderlo, che presenta difformità edilizie mai regolarizzate è una situazione molto più frequente di quanto si pensi. Tramezzi spostati, una veranda chiusa decenni fa, una superficie che non corrisponde alla planimetria depositata: piccole o grandi irregolarità che il defunto non aveva mai sistemato e che ora ricadono sull'erede. La buona notizia è che, nella maggior parte dei casi, l'abuso ereditato si può sanare; la cattiva è che, finché non lo si fa, il rogito di vendita rischia la nullità. In questa guida vediamo cosa significa davvero "abuso ereditato", come funziona l'iter di regolarizzazione a Roma attraverso lo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (SUET) e l'eventuale passaggio al Genio Civile, quali documenti servono e quali sono i costi fissi istituzionali certi, alla luce delle regole vigenti nel 2026 dopo il decreto Salva Casa.

Cos'è un abuso edilizio ereditato e quando serve sanarlo

Si parla di abuso edilizio ereditato quando un immobile ricevuto in successione presenta opere realizzate senza il titolo abilitativo necessario, oppure in difformità rispetto al titolo a suo tempo rilasciato. L'abuso, in sostanza, "viaggia con l'immobile": chi eredita subentra nella posizione del defunto anche rispetto alle conseguenze amministrative dell'irregolarità.

È importante distinguere due piani di responsabilità, perché spesso si fa confusione:

• Responsabilità penale: riguarda solo chi ha materialmente commesso l'abuso. L'erede non risponde penalmente di un illecito edilizio realizzato dal defunto, perché in diritto penale non esiste responsabilità per fatto altrui.
• Responsabilità amministrativa: questa invece "si eredita" insieme al bene. L'ordine di demolizione, il ripristino dello stato dei luoghi e l'obbligo di regolarizzare gravano sul proprietario attuale, ovvero l'erede, a prescindere da chi abbia commesso l'abuso.

Il momento in cui l'abuso emerge con più forza è il rogito. L'art. 46 del DPR 380/2001 sanziona con la nullità gli atti tra vivi (compravendite, donazioni) aventi a oggetto immobili la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, se nell'atto non sono indicati gli estremi del permesso di costruire o del titolo in sanatoria. La successione mortis causa, invece, non è soggetta a questa nullità: ecco perché si può ereditare un immobile irregolare, ma non lo si può rivendere finché non si ripristina lo stato legittimo. Sanare prima del rogito, quindi, non è una formalità: è la condizione per poter trasferire validamente il bene e per non vederselo bloccare dal notaio.

L'iter a Roma: SUET e (se serve) Genio Civile

A Roma Capitale tutte le pratiche edilizie residenziali passano dallo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (SUET). Dal 1° aprile 2022 SCIA, richieste di permesso di costruire e accertamenti di conformità ai sensi dell'art. 37 del DPR 380/2001 devono essere redatti e trasmessi esclusivamente attraverso la piattaforma digitale SUET, a cura di un tecnico abilitato.

Il percorso di regolarizzazione dipende dal tipo di difformità accertata. Lo strumento principale, dopo il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con L. 105/2024), è l'accertamento di conformità, oggi articolato su due binari:

1. Art. 36 DPR 380/2001 — assenza di titolo o totale difformità. Si applica la cosiddetta "doppia conformità piena": l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Si veda l'approfondimento sull'accertamento di conformità.
2. Art. 36-bis DPR 380/2001 — parziali difformità e variazioni essenziali. Introdotto dal Salva Casa, prevede una "doppia conformità ridotta": l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. È il binario che ha ampliato in modo significativo la possibilità di sanare il pregresso. Per i dettagli vedi Salva Casa: il decreto e la sanatoria per parziali difformità.

Per le irregolarità più lievi non si tratta nemmeno di "abuso": l'art. 34-bis DPR 380/2001 considera tolleranze costruttive gli scostamenti contenuti entro il 2% delle misure di altezza, distacchi, cubatura e superficie indicate nel titolo. Il Salva Casa ha inoltre previsto, per gli interventi ultimati entro il 24 maggio 2024, soglie progressive inversamente proporzionali alla superficie utile dell'unità: fino al 6% per unità inferiori a 60 mq, 5% sotto i 100 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 2% oltre i 500 mq. Le tolleranze non richiedono sanatoria ma una dichiarazione asseverata di un tecnico (art. 34-bis, comma 3), che concorre a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Quando entra in gioco il Genio Civile. Se l'abuso ereditato riguarda parti strutturali (ampliamenti, soppalchi portanti, modifiche a pilastri o solai), non basta la pratica edilizia comunale. Roma è classificata in zona sismica 3 e per gli interventi strutturali la Regione Lazio, tramite l'Area Genio Civile competente, richiede l'autorizzazione o il deposito sismico ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento regionale n. 26/2020. La domanda si presenta in via telematica attraverso il portale OpenGenio. In questi casi serve una sanatoria strutturale che si affianca all'accertamento di conformità edilizio.

In sintesi, l'iter tipico per un abuso ereditato a Roma è:

I documenti necessari

La regolarizzazione di un abuso ereditato richiede una fase istruttoria documentale particolarmente accurata, perché bisogna ricostruire la storia edilizia dell'immobile spesso senza l'aiuto di chi lo ha costruito. I documenti tipici sono:

• Titolo di provenienza e accettazione di eredità (o dichiarazione di successione), per dimostrare la qualità di erede e la legittimazione a presentare la pratica;
• Titoli edilizi pregressi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, eventuali condoni (legge 47/1985, 724/1994, 326/2003). Se non reperibili, si attiva l'accesso agli atti presso gli archivi del SUET e dell'ex Ufficio Condono;
• Visura e planimetria catastale aggiornate, per il confronto con lo stato di fatto: vedi visura catastale a Roma;
• Rilievo dello stato di fatto e elaborati grafici di confronto tra stato autorizzato e stato attuale;
• Relazione tecnica asseverata del tecnico incaricato sulla conformità urbanistico-edilizia (e, per le tolleranze, la dichiarazione ex art. 34-bis, comma 3);
• Documentazione probante l'epoca di realizzazione: riprese fotografiche, estratti cartografici storici, documenti d'archivio, utili soprattutto per immobili realizzati prima dell'obbligo di titolo;
• Eventuale documentazione strutturale per la pratica al Genio Civile (relazione di calcolo, collaudo, asseverazioni tecniche).

Conclusa la sanatoria, di norma occorre allineare il dato catastale con una pratica DOCFA: vedi esatta rappresentazione grafica DOCFA. Se l'abuso interessava destinazione d'uso o agibilità, possono servire anche il cambio di destinazione d'uso e il certificato di agibilità.

Costi fissi e sanzioni di legge

Gli importi che seguono sono i costi istituzionali fissi previsti dalla normativa nazionale e dai tributi obbligatori. La parcella del professionista, invece, varia caso per caso in funzione della complessità dell'abuso, della superficie e degli accertamenti necessari: per questo offriamo sempre un preventivo gratuito personalizzato.

Alcune precisazioni importanti:

• Per l'art. 36 (sanatoria con doppia conformità piena) la sanzione non è un importo fisso "a tabella", ma è pari al contributo di costruzione raddoppiato, calcolato sulla parte di opera difforme. Non è quantificabile a priori senza conoscere i parametri specifici.
• Per l'art. 36-bis la legge fissa, per la SCIA in sanatoria delle parziali difformità, una forbice (da €1.032 a €10.328) commisurata al doppio dell'aumento di valore venale, che l'amministrazione gradua in funzione dell'entità dell'abuso. Per le variazioni essenziali soggette a permesso in sanatoria, l'oblazione segue invece il criterio del contributo di costruzione raddoppiato (incrementato del 20% nei casi di parziale difformità dal permesso).
• Se è coinvolto il Genio Civile, vanno aggiunti i diritti regionali per l'autorizzazione/deposito sismico previsti dalla Regione Lazio.
• Eventuali tributi catastali per la presentazione del DOCFA sono dovuti all'Agenzia delle Entrate secondo le tariffe vigenti.

Diffidare di chiunque indichi una cifra "tutto compreso" senza aver prima esaminato i titoli e lo stato di fatto: la quantificazione corretta nasce solo dopo l'istruttoria documentale.

Errori comuni da evitare

Nella nostra esperienza, gli errori che complicano (o fanno fallire) la regolarizzazione di un abuso ereditato sono quasi sempre gli stessi:

• Andare dal notaio senza verifica preventiva. Scoprire l'abuso al tavolo del rogito significa, nella migliore delle ipotesi, far saltare la vendita; nella peggiore, rischiare un atto nullo. La verifica dello stato legittimo va fatta prima di mettere in vendita.
• Confondere "tollerare" con "sanare". Prima del Salva Casa molte difformità venivano solo "tollerate". Oggi, grazie all'art. 9-bis del DPR 380/2001, il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle tolleranze concorrono a dimostrare lo stato legittimo: ma serve l'attestazione formale, non basta presumere la regolarità.
• Dare per scontato che "tanto è vecchio". Anche un immobile risalente può essere irregolare se è stato modificato dopo il rilascio del titolo originario. Conta lo stato legittimo, non l'età dell'edificio.
• Trascurare la componente strutturale. Un soppalco o un ampliamento sanati solo lato edilizio, senza la pratica al Genio Civile, lasciano l'immobile incompleto sul piano della sicurezza sismica.
• Affidarsi al fai-da-te sulla piattaforma SUET. Le pratiche di accertamento di conformità a Roma vanno trasmesse esclusivamente in via telematica da un tecnico abilitato: un errore di inquadramento (art. 36 vs art. 36-bis) può portare al rigetto.
• Non aggiornare il Catasto a fine pratica. Una sanatoria non seguita dall'allineamento catastale lascia comunque una discrepanza che il notaio rileverà.

Per chi ha già una vendita in corso, vedi anche la guida dedicata a vendere casa con abuso edilizio a Roma.

Come ti aiutiamo

Il nostro studio tecnico segue la regolarizzazione dell'abuso ereditato dall'inizio alla fine, occupandosi degli aspetti che un erede non può gestire da solo:

• Verifica preliminare dello stato legittimo: accesso agli atti presso gli archivi di Roma Capitale, recupero dei titoli pregressi e confronto con lo stato di fatto rilevato in loco.
• Inquadramento normativo: stabiliamo se si tratta di tolleranza (art. 34-bis), di accertamento di conformità ex art. 36 o ex art. 36-bis, scegliendo il percorso più rapido e meno oneroso compatibile con la situazione reale.
• Redazione e trasmissione della pratica sulla piattaforma SUET, con tutti gli elaborati grafici e le asseverazioni richieste.
• Pratica sismica al Genio Civile della Regione Lazio tramite OpenGenio, quando l'abuso coinvolge le strutture.
• Aggiornamento catastale con DOCFA e produzione del certificato di conformità urbanistica o della documentazione necessaria al notaio per il rogito.
• Coordinamento con notaio e parti, così che la vendita possa concludersi senza intoppi.

Il primo passo è sempre una verifica documentale seria. Contattaci per un preventivo gratuito: valutiamo il tuo caso e ti diciamo, in modo trasparente, cosa serve e quali costi fissi sono dovuti.

Domande frequenti

Posso vendere una casa ereditata con un abuso edilizio senza sanarlo?

No, non in modo valido. La successione non è soggetta alla nullità prevista dall'art. 46 del DPR 380/2001, quindi si può ereditare un immobile irregolare; ma la compravendita successiva (atto tra vivi) è nulla se non si indicano gli estremi del titolo edilizio o della sanatoria. In pratica il notaio non potrà rogitare finché non sarà ripristinato lo stato legittimo. Sanare prima del rogito è la condizione per vendere.

Come erede rischio conseguenze penali per l'abuso commesso dal defunto?

No. La responsabilità penale per l'abuso edilizio è personale e ricade solo su chi lo ha materialmente realizzato. L'erede non è perseguibile penalmente per un illecito commesso dal defunto. Eredita però la responsabilità amministrativa: l'obbligo di regolarizzare e l'eventuale ordine di demolizione gravano sul proprietario attuale, indipendentemente da chi abbia costruito.

Qual è la differenza tra art. 36 e art. 36-bis del DPR 380/2001?

L'art. 36 si applica agli abusi in assenza di titolo o in totale difformità e richiede la "doppia conformità piena": l'opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia all'epoca della realizzazione sia oggi. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, riguarda parziali difformità e variazioni essenziali e prevede una "doppia conformità ridotta": conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento della realizzazione. Il secondo binario ha ampliato le possibilità di sanare il pregresso.

Quanto costa sanare un abuso edilizio ereditato a Roma?

I costi fissi di legge sono certi: la sanzione per la SCIA in sanatoria (art. 37) va da €516 a €5.164; l'oblazione per la SCIA in sanatoria su parziali difformità (art. 36-bis) da €1.032 a €10.328; per l'art. 36 si paga il contributo di costruzione in misura doppia. A questi si aggiungono la marca da bollo da €16 e i diritti di segreteria SUET. La parcella tecnica, invece, dipende dalla complessità del caso e va sempre preventivata: richiedi un preventivo gratuito.

Serve il Genio Civile per sanare un abuso ereditato?

Solo se l'abuso riguarda parti strutturali (ampliamenti, soppalchi portanti, modifiche a solai o pilastri). Roma è in zona sismica 3 e in questi casi la Regione Lazio, tramite l'Area Genio Civile, richiede l'autorizzazione o il deposito sismico ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento regionale n. 26/2020, presentati tramite il portale OpenGenio. Per le difformità non strutturali è invece sufficiente la pratica edilizia sul SUET.

Cosa succede se non trovo i titoli edilizi originari della casa ereditata?

È una situazione frequente. Si attiva l'accesso agli atti presso gli archivi del SUET di Roma Capitale e dell'ex Ufficio Condono per recuperare licenze, concessioni o pratiche di condono. Per gli immobili molto datati, lo stato legittimo può essere ricostruito anche tramite informazioni catastali di primo impianto, documenti d'archivio, riprese fotografiche ed estratti cartografici storici, come previsto dall'art. 9-bis del DPR 380/2001.

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Contenuto aggiornato al 2026 sulla base del DPR 380/2001, del decreto Salva Casa (DL 69/2024 conv. L. 105/2024) e delle procedure di Roma Capitale e della Regione Lazio. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la valutazione del caso specifico: ogni immobile va analizzato singolarmente. Fonti ufficiali: Normattiva — DPR 380/2001, Gazzetta Ufficiale — DL 69/2024, MIT — Linee guida Salva Casa, Roma Capitale — SUET, Regione Lazio — Autorizzazioni sismiche. Per una valutazione del tuo caso richiedi un preventivo gratuito.