Manutenzione straordinaria: significato ed elenco completo dei lavori
La manutenzione straordinaria comprende gli interventi più importanti per conservare e migliorare un immobile a Roma: dal rifacimento del tetto al rinnovo degli impianti, fino al frazionamento delle unità abitative.
In questa guida il nostro studio tecnico spiega cosa rientra davvero in questa categoria, quando serve la CILA o la SCIA, quali documenti preparare e come funzionano le detrazioni fiscali nel 2026.
Cos'è la manutenzione straordinaria e a cosa serve
La definizione è fissata dall'art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia). Sono interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso".
La stessa norma include nella manutenzione straordinaria anche il frazionamento o l'accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, purché non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga la destinazione d'uso originaria.
Rispetto alla manutenzione ordinaria — che riguarda riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e la messa a norma degli impianti — la manutenzione straordinaria interviene su elementi più rilevanti dell'edificio. Quando invece le opere arrivano a trasformare l'organismo edilizio (ad esempio con modifica di destinazione d'uso o aumento di volumetria) si entra nel campo della ristrutturazione edilizia, con titoli e procedure diverse.
Interventi tipici di manutenzione straordinaria
- Rifacimento della copertura del tetto e del manto impermeabilizzante
- Consolidamento e ripristino di balconi, frontalini e facciate
- Sostituzione di infissi, persiane e ringhiere
- Rifacimento o ammodernamento degli impianti idraulici ed elettrici
- Rifacimento completo del bagno con spostamento degli impianti
- Realizzazione o integrazione di nuovi servizi igienico-sanitari
- Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con opere
- Interventi per eliminare umidità e infiltrazioni dal tetto o dalle murature
Quando serve la CILA e quando la SCIA
La regola pratica, a Roma come nel resto d'Italia, dipende da un solo elemento: se si toccano o meno le parti strutturali dell'edificio.
| Tipo di intervento | Titolo edilizio | Riferimento |
|---|---|---|
| Manutenzione straordinaria senza opere sulle parti strutturali (es. spostamento tramezzi non portanti, rifacimento bagno con impianti, frazionamento senza interventi strutturali) | CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata | art. 6-bis DPR 380/2001 |
| Manutenzione straordinaria che riguarda parti strutturali (es. modifica di murature portanti, solai, copertura strutturale) | SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività | art. 22 DPR 380/2001 |
| Opere minori senza titolo (con i limiti di legge e dei vincoli) | Edilizia libera | art. 6 DPR 380/2001 |
Con la CILA un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) assevera la conformità urbanistica ed edilizia dei lavori e attesta che non si interviene sulle parti strutturali: è proprio questa attestazione a distinguerla dalla SCIA. Quando invece l'intervento interessa elementi strutturali serve la SCIA, con il deposito dei relativi calcoli e, dove previsto, della pratica strutturale.
Cosa rientra nell'edilizia libera (con cautele)
Il Glossario unico dell'edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018) elenca opere eseguibili senza titolo, tra cui la tinteggiatura degli intonaci esterni e la riparazione o sostituzione di infissi, grondaie e pluviali. Attenzione però: in presenza di vincolo paesaggistico o su immobili tutelati, anche questi interventi possono richiedere l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza. A Roma, in particolare nel centro storico e nelle zone vincolate, è sempre opportuno verificare prima di iniziare. Per i dettagli vedi la nostra pagina edilizia libera.
Documenti necessari
Per una pratica di manutenzione straordinaria a Roma servono in genere:
- Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile
- Titolo edilizio dell'immobile o accesso agli atti per recuperare il progetto storico depositato
- Documenti di identità e titolo di proprietà del committente
- Relazione tecnica e asseverazione redatte dal professionista incaricato
- Elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto
- Eventuale autorizzazione paesaggistica o nulla osta in presenza di vincoli
- Per gli interventi strutturali, la relazione e i calcoli da depositare con la SCIA
Se al termine dei lavori la consistenza interna dell'immobile cambia (nuovi vani, spostamento di pareti, frazionamento), occorre anche aggiornare la planimetria catastale con pratica DOCFA.
Costi e tempi
I costi di una pratica di manutenzione straordinaria variano in base a diversi fattori:
- la tipologia di intervento;
- la presenza o meno di opere strutturali;
- l'eventuale vincolo paesaggistico;
- la complessità del rilievo.
Tra le voci di spesa principali rientrano:
- l'onorario del tecnico per progetto e asseverazione (a titolo indicativo e variabile caso per caso, la parcella per una CILA si colloca in genere intorno a 400-900 € e per una SCIA edilizia intorno a 700-1.500 €);
- i diritti di segreteria del Comune di Roma;
- gli eventuali oneri per pratiche accessorie (catasto, autorizzazioni).
Trattandosi di importi che dipendono dal singolo caso, ti invitiamo a contattarci per un preventivo gratuito su misura.
Sui tempi, la CILA consente di avviare i lavori dal momento della presentazione, mentre la SCIA è efficace dalla data di protocollo, salvo i controlli successivi del Comune. La durata complessiva dipende soprattutto dalla fase di rilievo, progettazione e raccolta dei documenti.
Detrazioni fiscali 2026
Gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano tra quelli agevolati dal Bonus Ristrutturazioni. Secondo la guida ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, per le spese sostenute nel 2026 la detrazione IRPEF è pari a:
| Immobile | Aliquota 2026 | Limite di spesa | Recupero |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali di pari importo |
| Altri immobili | 36% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali di pari importo |
Per l'aliquota maggiorata al 50% occorre essere titolari della proprietà (o di un diritto reale di godimento) all'inizio dei lavori e destinare l'immobile ad abitazione principale al termine degli stessi.
È importante sapere che, a seguito del DL 11/2023, lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati aboliti per i bonus edilizi ordinari: oggi la via ordinaria è la detrazione in dichiarazione dei redditi. Occorre quindi avere capienza fiscale sufficiente per recuperare l'importo nelle dieci annualità.
Per le pratiche energetiche collegate (ad esempio la sostituzione di infissi con miglioramento delle prestazioni) può essere necessaria anche la comunicazione ENEA.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di manutenzione straordinaria nel Comune di Roma e provincia:
- Sopralluogo e rilievo dell'immobile, con verifica della conformità urbanistica e catastale
- Inquadramento corretto dell'intervento: scelta tra edilizia libera, CILA o SCIA in base alla presenza di opere strutturali e di vincoli
- Recupero del progetto storico tramite accesso agli atti, quando l'immobile non risulta documentato
- Redazione e deposito della pratica allo Sportello Unico per l'Edilizia di Roma Capitale
- Gestione dell'autorizzazione paesaggistica dove richiesta dai vincoli
- Aggiornamento catastale finale e supporto per le detrazioni fiscali
Per la parte realizzativa collaboriamo con imprese qualificate: per i lavori di ristrutturazione puoi fare riferimento anche al nostro partner roma-ristruttura.it.
Domande frequenti
La manutenzione straordinaria richiede sempre la CILA?
No. Gli interventi senza opere sulle parti strutturali si presentano con CILA (art. 6-bis DPR 380/2001); quelli che toccano elementi strutturali richiedono la SCIA (art. 22). Alcune opere minori rientrano nell'edilizia libera, ma in presenza di vincoli paesaggistici possono comunque richiedere autorizzazione. La valutazione va fatta caso per caso da un tecnico.
Il rifacimento del tetto è ordinaria o straordinaria?
Dipende dall'entità dei lavori. La semplice sostituzione di alcune tegole o la riparazione del manto può rientrare nella manutenzione ordinaria; il rifacimento completo della copertura o l'intervento sulla struttura portante è manutenzione straordinaria e, se interessa parti strutturali, richiede la SCIA.
Il frazionamento di un appartamento è manutenzione straordinaria?
Sì. L'art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001 include espressamente il frazionamento e l'accorpamento delle unità immobiliari tra gli interventi di manutenzione straordinaria, purché non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga la destinazione d'uso. Al termine va aggiornata la planimetria catastale.
Quali detrazioni si possono ottenere nel 2026?
Per le spese 2026 il Bonus Ristrutturazioni prevede una detrazione del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, su un massimo di 96.000 € per unità, recuperata in 10 quote annuali. Sconto in fattura e cessione del credito non sono più disponibili: si recupera tramite detrazione in dichiarazione.
La sostituzione degli infissi richiede un permesso?
In genere la sola sostituzione di infissi, se rispetta forma, colore e materiali, rientra nell'edilizia libera. In zone vincolate o nel centro storico di Roma, però, può essere necessaria l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza: è bene verificarlo prima di iniziare i lavori.
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