Salva Casa 2024 a Roma: Cosa Sanare e Come

Salva Casa a Roma: quali difformità sanare e come

Il Salva Casa è la riforma che ha semplificato la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie e urbanistiche delle abitazioni. È nato come Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 ed è poi stato convertito, con modifiche, nella Legge 24 luglio 2024, n. 105 (Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024). Il testo a cui fare riferimento oggi è quindi la legge di conversione, e non più il solo decreto.

La riforma agisce modificando il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e si affianca alle norme regionali di recepimento, che nel Lazio sono confluite nella L.R. 30 luglio 2025, n. 12 (in vigore dal 1° agosto 2025).

In questa pagina, da geometra che opera ogni giorno sulle pratiche edilizie a Roma, ti spiego in modo chiaro cosa puoi sanare, quanto costa e come ti seguiamo dall'analisi dei documenti fino al deposito allo Sportello Unico per l'Edilizia.

Cos'è il Salva Casa e a cosa serve

Il Salva Casa non è un condono e non legittima nuove costruzioni abusive: serve a regolarizzare le piccole irregolarità che, nel tempo, si sono accumulate su immobili regolarmente realizzati. È utile soprattutto quando devi vendere, donare o ipotecare casa e il notaio o la banca richiedono la conformità urbanistica e catastale.

Le principali novità introdotte sono:

• Stato legittimo più facile da dimostrare: non serve sempre risalire al primo titolo edilizio storico se gli interventi successivi sono stati correttamente assentiti.
• Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis D.P.R. 380/2001) per gli scostamenti minimi rispetto al progetto.
• Nuovo accertamento di conformità per parziali difformità (art. 36-bis D.P.R. 380/2001), con doppia conformità "attenuata".
• Cambio di destinazione d'uso semplificato all'interno delle categorie funzionali compatibili (art. 23-ter).
• Requisiti di agibilità rivisti per altezze e superfici minime, utili a recuperare locali oggi non abitabili.

Le tolleranze costruttive (art. 34-bis)

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri non costituisce violazione edilizia se contenuto entro queste percentuali, calcolate sulla superficie utile dell'unità immobiliare:

Restano inoltre tolleranze esecutive le piccole irregolarità di muri interni ed esterni, la difforme ubicazione delle aperture interne, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione grafica.

Quali difformità si possono sanare

• Difformità interne: spostamento o rimozione di tramezzi non portanti, diversa distribuzione dei vani, realizzati prima del 24 maggio 2024.
• Parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA, regolarizzabili con il nuovo accertamento di conformità dell'art. 36-bis.
• Cambi di destinazione d'uso senza opere tra categorie funzionali compatibili: vedi la pagina dedicata al cambio di destinazione d'uso.
• Strutture leggere di protezione dal sole (tende, tende a pergola, pergole con telo retrattile), oggi ricondotte all'edilizia libera se non creano volumi o spazi stabilmente chiusi.

Le opere strutturali, le costruzioni interamente abusive e gli immobili in aree vincolate richiedono valutazioni specifiche: per questo è indispensabile una verifica tecnica preliminare prima di muoversi.

Agibilità: altezze e superfici minime

Il Salva Casa consente al tecnico di asseverare l'agibilità in casi prima esclusi:

• Altezza interna inferiore a 2,70 m, fino a un minimo di 2,40 m.
• Alloggi mono-stanza con superficie ridotta rispetto al D.M. 5 luglio 1975: 20 mq per una persona e 28 mq per due persone (contro i precedenti 28 e 38 mq).

L'asseverazione è però possibile solo se è garantita l'adattabilità del locale e sono assicurate idonee condizioni igienico-sanitarie. Questo apre la strada al recupero di spazi che prima non potevano essere dichiarati abitabili.

Documenti necessari

Per impostare una pratica Salva Casa servono in genere:

• Documenti dell'immobile: visura catastale e planimetria catastale aggiornate, atto di provenienza.
• Titoli edilizi storici: licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA o CILA dell'ultimo intervento; il recupero del progetto presso il Comune quando i documenti non sono reperibili.
• Rilievo dello stato di fatto e confronto con lo stato legittimo, per misurare con precisione le difformità.
• Relazione tecnica e asseverazione del professionista abilitato.
• Documentazione fotografica ed eventuali pareri per immobili in aree vincolate.

Il documento da presentare cambia in base al tipo di difformità:

• una CILA tardiva;
• una SCIA in sanatoria;
• un permesso in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis.

Individuare il titolo corretto è proprio il valore aggiunto della consulenza tecnica.

Costi e tempi

I costi si compongono di due parti: gli oneri di legge (sanzione, diritti di segreteria comunali, marche da bollo) e l'onorario tecnico per rilievo, pratica e asseverazione.

Sanzione per il permesso o la SCIA in sanatoria (art. 36-bis, comma 5). È pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile conseguente all'intervento, in misura compresa tra 1.032 e 10.328 euro. L'importo è determinato previa perizia di stima e il valore di riferimento è quello accertato dall'Agenzia delle Entrate. Per le tolleranze dell'art. 34-bis, invece, non è dovuta alcuna sanzione perché non costituiscono violazione edilizia.

I diritti comunali e gli onorari variano caso per caso: per questo non indichiamo cifre fisse ma forniamo un preventivo gratuito e dettagliato dopo aver esaminato i tuoi documenti. A titolo puramente indicativo e variabile caso per caso, l'onorario tecnico per una pratica in sanatoria/Salva Casa si colloca in genere tra 500 e 1.800 euro (esclusi sanzioni e oneri comunali).

Tempi. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il responsabile dell'ufficio comunale si pronuncia, con provvedimento motivato, entro 45 giorni: decorso il termine senza risposta, la richiesta si intende accolta (silenzio-assenso).

Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico i tempi si allungano e i termini ordinari restano sospesi: l'autorità competente decide entro 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro 90 giorni.

A questi tempi va aggiunto il periodo necessario per il rilievo, la raccolta dei titoli e la redazione della pratica.

Il Salva Casa a Roma e nel Lazio

Roma è la città con il maggior patrimonio edilizio storico e con moltissime aree sottoposte a vincolo paesaggistico e culturale: per questo le verifiche preliminari e il rapporto con la soprintendenza hanno un peso particolare. Le pratiche si depositano allo Sportello Unico per l'Edilizia di Roma Capitale.

Sul piano regionale, il Lazio ha recepito il Salva Casa con la L.R. 12/2025, che ha introdotto due novità rilevanti:

• ha innalzato fino al 15% del volume o della superficie la soglia oltre la quale uno scostamento diventa "variazione essenziale" (entro tale limite resta una parziale difformità sanabile);
• ha adottato una modulistica regionale unificata che i Comuni, Roma compresa, utilizzano per SCIA, CILA e permesso di costruire.

Per gli interventi che incidono su sottotetti e seminterrati è utile leggere anche la pagina sulla Legge 171 Lazio per la rigenerazione urbana.

Bonus fiscali e Salva Casa

La regolarizzazione di una difformità è cosa diversa dagli incentivi fiscali sui lavori. Va ricordato che, dalle modifiche introdotte dal D.L. 11/2023, sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti come regola generale: oggi la via ordinaria per i bonus edilizi è la detrazione in dichiarazione dei redditi.

Le aliquote variano di anno in anno: per un quadro aggiornato e per la pratica di trasmissione dei dati ti rimandiamo alla pratica ENEA e ai certificati energetici APE.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica Salva Casa:

1. Verifica preliminare gratuita dei documenti, per capire se e come la difformità è sanabile.
2. Recupero dei titoli edilizi e accesso agli atti presso il Comune quando i progetti storici non sono reperibili.
3. Rilievo e confronto tra stato di fatto e stato legittimo, con misurazione delle difformità.
4. Scelta del titolo corretto (tolleranza, CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria o permesso ex art. 36-bis) e redazione di relazione e asseverazione.
5. Deposito allo Sportello Unico e gestione dell'eventuale procedimento paesaggistico.
6. Allineamento catastale finale: modifica della planimetria catastale e, se necessario, voltura.

Per gli interventi di ristrutturazione e cantiere collaboriamo con Roma Ristruttura.

Iter passo-passo allo Sportello Unico (SUET) di Roma Capitale

A Roma le pratiche edilizie, comprese quelle in sanatoria con il Salva Casa, si presentano esclusivamente in via telematica tramite il Sportello Unico per l'Edilizia Territoriale (SUET) di Roma Capitale: dal 1° aprile 2022 SCIA e permesso di costruire si trasmettono solo da questo portale, e dal 27 ottobre 2025 il canale telematico è obbligatorio anche per la SCIA alternativa al permesso. Il deposito non è quindi un "passaggio allo sportello" fisico, ma una trasmissione digitale firmata dal tecnico accreditato.

Ecco la sequenza operativa tipica di una pratica Salva Casa:

1. Accreditamento del tecnico ai servizi telematici di Roma Capitale: la richiesta di accreditamento va presentata e firmata personalmente dal professionista, non può essere delegata a terzi.
2. Inquadramento della difformità: si verifica se rientra nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis (nessun titolo) oppure nella parziale difformità sanabile con l'accertamento di conformità ex art. 36-bis.
3. Ricostruzione dello stato legittimo: raccolta dei titoli storici e, se mancanti, accesso agli atti, fino al certificato di conformità urbanistica o allo stato legittimo.
4. Predisposizione degli elaborati: rilievo, tavole di confronto stato legittimo/stato di fatto, relazione tecnica e asseverazione, modulistica regionale unificata del Lazio.
5. Pagamento di bolli, diritti e oblazione e compilazione del modello SUET corretto (CILA tardiva, SCIA in sanatoria o permesso ex art. 36-bis).
6. Trasmissione telematica della pratica firmata digitalmente e protocollazione automatica.
7. Istruttoria comunale ed eventuale procedimento paesaggistico, fino al titolo in sanatoria.
8. Allineamento catastale finale con DOCFA e modifica della planimetria, così che visura e planimetria rispecchino lo stato reale dei luoghi.

Oneri e importi fissi di legge (cosa è certo e cosa varia)

Nel preventivo di una pratica Salva Casa è utile distinguere gli importi fissi stabiliti dalla legge dalle voci che variano caso per caso. Gli importi fissi e certi sono i seguenti:

Per il permesso in sanatoria relativo a interventi in parziale difformità dal permesso di costruire, l'art. 36-bis non prevede una forbice in euro ma una somma pari al doppio del contributo di costruzione, con incremento del 20% (incremento che non si applica se l'opera è conforme sia all'epoca dei lavori sia al momento della domanda): l'importo dipende quindi dal contributo di costruzione del singolo intervento.

Per le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis non è dovuta alcuna oblazione, perché non costituiscono violazione edilizia e non richiedono un titolo in sanatoria.

Restano invece variabili e non quantificabili a priori: i diritti di segreteria comunali (secondo le tariffe di Roma Capitale), l'eventuale aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate (base di calcolo dell'oblazione) e l'onorario tecnico. Per queste voci forniamo un preventivo gratuito dopo aver esaminato i documenti.

Errori comuni che bloccano la pratica

Nella nostra esperienza sulle pratiche romane, gli errori che fanno respingere o sospendere una sanatoria sono quasi sempre gli stessi:

• Confondere tolleranza e parziale difformità. Una difformità che supera le percentuali dell'art. 34-bis non è "tollerata": serve il vero accertamento di conformità con oblazione. Trattarla come tolleranza espone a sanzioni successive.
• Saltare la verifica dello stato legittimo. Senza ricostruire il titolo originario e gli interventi assentiti non si può dimostrare che la difformità è solo "parziale": è il presupposto del certificato di conformità urbanistica.
• Dimenticare il vincolo paesaggistico. A Roma ampie zone sono vincolate: avviare la pratica senza il parere dell'autorità preposta al vincolo significa vedersi sospendere i termini e, nei casi peggiori, respingere l'istanza.
• Sanare in edilizia ma non in catasto. Ottenuto il titolo, molti dimenticano l'allineamento catastale: la planimetria difforme continua a creare problemi in rogito.
• Pensare che il Salva Casa "copra" gli abusi maggiori. Volumi interamente abusivi e variazioni essenziali restano fuori: in quei casi la via è la sanatoria ordinaria o, dove ammesso, il condono.

Due mini-casi tipici a Roma

I casi seguenti sono esempi illustrativi e semplificati, utili a capire la logica di scelta del titolo; non sostituiscono la verifica del caso concreto.

Caso 1 - Tramezzo spostato in un appartamento al Tuscolano. In un bilocale di circa 55 mq, una parete divisoria non portante era stata spostata prima del 2024, senza alcun titolo, modificando la distribuzione interna ma non superfici o volumi esterni. Verificato che si tratta di difformità interna e che lo scostamento rientra nelle tolleranze della fascia "fino a 60 mq", la posizione si è regolarizzata aggiornando lo stato di fatto e allineando la planimetria catastale, senza oblazione.

Caso 2 - Veranda chiusa sul balcone in zona semicentrale. Un balcone era stato chiuso creando un piccolo volume aggiuntivo, in parziale difformità dal titolo. Qui non si applicano le tolleranze: serve l'accertamento di conformità ex art. 36-bis con SCIA in sanatoria, oblazione di legge e, trattandosi di zona soggetta a vincolo, il passaggio paesaggistico. Per questo tipo di manufatti la pagina dedicata a come sanare verande e tettoie entra nel dettaglio.

Checklist operativa prima del deposito

Una pratica Salva Casa è pronta per il deposito al SUET quando hai verificato tutti questi punti:

• Stato legittimo ricostruito e documentato (titoli storici o accesso agli atti completato)
• Difformità misurata e classificata: tolleranza art. 34-bis oppure parziale difformità art. 36-bis
• Data di realizzazione dell'intervento accertata (per le tolleranze ampliate conta il termine del 24 maggio 2024)
• Titolo corretto individuato: CILA tardiva, SCIA in sanatoria o permesso ex art. 36-bis
• Verifica di eventuali vincoli paesaggistici/culturali e parere dell'autorità competente, se dovuto
• Elaborati pronti: rilievo, tavole di confronto, relazione tecnica e asseverazione
• Bolli, diritti di segreteria e oblazione calcolati e versati
• Visura e planimetria catastale verificate, con allineamento già programmato dopo il titolo
• Tecnico accreditato ai servizi telematici di Roma Capitale

Disclaimer. Contenuto aggiornato a giugno 2026 sulla base del D.P.R. 380/2001, del D.L. 69/2024 convertito nella L. 105/2024 e della L.R. Lazio 12/2025. Normativa, importi e tempi possono cambiare e vanno sempre verificati per il caso specifico; le percentuali, gli importi e i procedimenti citati non sostituiscono una valutazione tecnica. Per un'analisi della tua situazione richiedi un preventivo gratuito.

Fonti ufficiali: Art. 34-bis D.P.R. 380/2001 (Normattiva), Art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (Normattiva), SUET - Procedure edilizie, Roma Capitale, Imposta di bollo sulle istanze alla PA - Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

Devo andare di persona allo Sportello Unico per depositare la sanatoria a Roma?

No. A Roma le pratiche si depositano esclusivamente in via telematica tramite il SUET (Sportello Unico per l'Edilizia) di Roma Capitale: dal 1° aprile 2022 SCIA e permesso di costruire si trasmettono solo online e dal 27 ottobre 2025 il canale digitale è obbligatorio anche per la SCIA alternativa al permesso. La pratica va firmata digitalmente da un tecnico accreditato ai servizi telematici del Comune.

Qual è l'importo dell'oblazione per la SCIA in sanatoria con il Salva Casa?

Per gli interventi in parziale difformità soggetti a SCIA, l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 prevede un'oblazione pari al doppio dell'aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate, in misura compresa tra 1.032 e 10.328 euro. L'importo si riduce alla fascia tra 516 e 5.164 euro quando l'opera è conforme sia all'epoca della realizzazione sia al momento della domanda. Per il permesso in sanatoria, invece, la somma è pari al doppio del contributo di costruzione, con incremento del 20%.

Quale documento devo presentare: CILA, SCIA o permesso in sanatoria?

Dipende dalla difformità. Le difformità interne lievi si regolarizzano spesso con una CILA tardiva; le parziali difformità soggette a SCIA con una SCIA in sanatoria; le parziali difformità dal permesso di costruire con un permesso in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis. Le difformità che rientrano nelle tolleranze dell'art. 34-bis non richiedono alcun titolo. Individuare il titolo corretto è il primo passo della consulenza tecnica.

Il Salva Casa è un condono edilizio?

No. Non sana costruzioni interamente abusive né nuove volumetrie: regolarizza piccole difformità e parziali difformità di immobili già legittimi. Per gli abusi più consistenti restano le procedure ordinarie di accertamento di conformità o di sanatoria.

Quanto costa sanare con il Salva Casa?

Dipende dal tipo di difformità. La sanzione dell'art. 36-bis va da 1.032 a 10.328 euro ed è pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile; a questa si aggiungono diritti comunali, bolli e l'onorario tecnico. Per una stima precisa contattaci per un preventivo gratuito.

Come faccio a sapere se la mia difformità è sanabile?

Serve una verifica tecnica che confronti lo stato di fatto con i titoli edilizi e catastali. In generale rientrano nel Salva Casa le difformità minori e parziali realizzate entro il 24 maggio 2024 e gli scostamenti contenuti nelle tolleranze dell'art. 34-bis.

Quanto tempo serve per ottenere la sanatoria?

Il Comune si pronuncia entro 45 giorni, con silenzio-assenso in caso di mancata risposta. Per gli immobili in zona vincolata i tempi salgono fino a 180 giorni per il parere paesaggistico. Va aggiunto il tempo per predisporre la pratica.

Il Salva Casa vale anche per gli immobili vincolati a Roma?

Sì, ma con un passaggio in più: occorre il parere dell'autorità preposta al vincolo e, per il paesaggistico, della soprintendenza. È uno dei casi in cui l'assistenza di un tecnico esperto del territorio romano fa davvero la differenza.

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