Accertamento di Conformità Roma: Costi, Tempi e Guida

Accertamento di conformità a Roma: guida 2026 a costi, tempi e sanatoria

L'accertamento di conformità è la procedura ordinaria con cui si regolarizza un'opera edilizia realizzata senza titolo o in modo difforme da quello rilasciato. È disciplinato dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) e, dopo la riforma del decreto "Salva Casa" del 2024, distingue gli abusi gravi da quelli minori.

Il nostro studio tecnico segue queste pratiche a Roma e provincia. In questa guida trovi:

• cos'è e a cosa serve l'accertamento di conformità;
• quali documenti servono per avviare la pratica;
• costi e tempi indicativi;
• come ti aiutiamo, passo dopo passo.

Cos'è l'accertamento di conformità e a cosa serve

L'accertamento di conformità (chiamato anche "sanatoria ordinaria") permette di sanare gli abusi edilizi formali: opere che si sarebbero potute realizzare legittimamente con il giusto titolo, ma che sono state eseguite senza richiederlo o in difformità da quanto autorizzato. A differenza del condono edilizio, che è straordinario e con scadenze fisse, la sanatoria ordinaria non ha limiti temporali ma richiede che l'opera sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie.

È bene distinguere due tipi di abuso:

• Abusi formali: interventi astrattamente assentibili, eseguiti senza titolo o in difformità (sono questi i casi sanabili).
• Abusi sostanziali: opere che non sarebbero mai state autorizzate (costruzioni su aree non edificabili, volumetria eccedente, destinazioni d'uso vietate). Per questi la sanatoria ordinaria non è praticabile.

Le due procedure dopo il decreto Salva Casa (2024)

La riforma introdotta dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge 105/2024) ha rivisto il quadro. Oggi esistono due binari distinti:

In pratica, la novità più importante è l'art. 36-bis: per gli abusi minori (parziali difformità e variazioni essenziali) non serve più la "doppia conformità piena". È sufficiente che l'opera rispetti la disciplina urbanistica vigente oggi e la disciplina edilizia in vigore quando fu realizzata. Questo allarga sensibilmente la platea degli immobili regolarizzabili.

La doppia conformità: cosa significa

Per l'art. 36 (abusi gravi) resta richiesta la doppia conformità piena: l'opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento in cui fu realizzata, sia al momento in cui si presenta la domanda. Se nel frattempo il piano urbanistico è cambiato rendendo l'intervento non più ammissibile, la strada dell'art. 36 si chiude.

Per l'art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali) la verifica è più flessibile (cosiddetta doppia conformità "asimmetrica" o attenuata): conta la conformità urbanistica attuale unita a quella edilizia dell'epoca della realizzazione. È proprio questa semplificazione a rendere sanabili molti piccoli difformi che prima restavano bloccati.

Capire in quale dei due binari ricade il tuo immobile è il primo nodo tecnico: lo verifichiamo noi confrontando lo stato di fatto con la pratica edilizia originaria e con il certificato di conformità urbanistica.

Documenti necessari

Per avviare la pratica al Comune serve una documentazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Tipicamente occorrono:

• Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile.
• Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso di costruire, eventuali SCIA/DIA pregresse) per ricostruire lo stato legittimo.
• Rilievo dello stato di fatto ed elaborati grafici con il confronto "ante e post" intervento.
• Relazione tecnica asseverata che dimostra la conformità richiesta dall'art. 36 o 36-bis.
• Documentazione fotografica e, dove rilevante, prova dell'epoca di realizzazione dell'opera.
• Eventuale aggiornamento catastale (DOCFA) se la difformità incide sulla rappresentazione grafica.
• In zone vincolate, l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza, quando dovuti.

Se la difformità ha modificato la consistenza dell'immobile, spesso è necessario allineare anche la modifica della planimetria catastale.

Costi e tempi

I costi della pratica si compongono di tre voci: l'onorario tecnico, le spese amministrative (oneri, bolli e diritti comunali) e l'oblazione/sanzione prevista dalla legge. Quest'ultima dipende dal tipo di abuso e dal contributo di costruzione, quindi va calcolata caso per caso.

Quadro normativo delle somme dovute (DPR 380/2001 dopo il Salva Casa):

A queste somme si aggiungono:

• le marche da bollo (16 € sull'istanza, oltre ai bolli sugli elaborati);
• i diritti di segreteria e di istruttoria del Comune di Roma, il cui importo è aggiornato periodicamente dall'Amministrazione.

L'onorario professionale varia in base alla complessità del rilievo, alla quantità di difformità e alla necessità di aggiornamenti catastali o pareri. A titolo puramente indicativo, e variabile caso per caso, la parcella tecnica per un accertamento di conformità a Roma si colloca di norma tra i 500 e i 1.800 € (esclusi sanzioni e oneri comunali). Per questo forniamo un preventivo gratuito e personalizzato prima di iniziare.

Tempi. I termini di legge cambiano a seconda del binario in cui ricade la pratica:

• Art. 36: il Comune si pronuncia entro 60 giorni; decorso questo termine senza risposta, la domanda si intende respinta (salvo l'obbligo dell'ente di motivare).
• Art. 36-bis: opera il silenzio-assenso, con la formazione del titolo decorsi 45 giorni (permesso in sanatoria) o 30 giorni (SCIA in sanatoria), salvo sospensioni per integrazioni o pareri.

A questi termini va aggiunto il tempo di preparazione tecnica della pratica, che dipende dalla disponibilità dei titoli storici e dall'esito dell'accesso agli atti.

In caso di diniego dell'art. 36 è possibile presentare ricorso al T.A.R. del Lazio entro i termini di legge. Il pagamento dell'oblazione, oltre a perfezionare la sanatoria, estingue il reato edilizio connesso.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di accertamento di conformità per immobili a Roma e in provincia:

• Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto, con verifica delle difformità rispetto allo stato legittimo.
• Accesso agli atti presso il Comune di Roma per recuperare i titoli edilizi storici necessari a dimostrare la conformità.
• Inquadramento corretto della pratica nel binario giusto (art. 36 o art. 36-bis) per non incorrere in dinieghi evitabili.
• Redazione e deposito telematico dell'istanza, della relazione asseverata e degli elaborati grafici.
• Aggiornamento catastale ed eventuale allineamento di planimetria e dati al Catasto dell'Agenzia delle Entrate.
• Gestione di pareri e vincoli (paesaggistici, Soprintendenza) quando l'immobile ricade in zona tutelata.

Se devi vendere, ristrutturare o accedere a detrazioni, una situazione urbanistico-catastale regolare è il presupposto indispensabile. Per interventi di ristrutturazione collegati alla regolarizzazione collaboriamo con Roma Ristruttura.

L'iter SUET passo dopo passo a Roma

A Roma la pratica di accertamento di conformità si gestisce sul SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale, la piattaforma online attraverso cui transitano permessi di costruire, SCIA e relative sanatorie. Ecco le fasi tipiche.

1. Accesso agli atti e verifica dello stato legittimo. Prima di tutto recuperiamo i titoli edilizi storici dell'immobile per confrontare lo stato di fatto con quello legittimo e capire se la difformità ricade nell'art. 36 (assenza di titolo o totale difformità) o nell'art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali). Questa verifica è il presupposto del certificato di conformità urbanistica e dello stato legittimo.
2. Rilievo e progetto di sanatoria. Il tecnico esegue il rilievo, redige gli elaborati grafici con il confronto "ante/post" e prepara la relazione tecnica asseverata che dimostra la conformità richiesta.
3. Accreditamento del professionista al SUET. Il geometra incaricato deve essere accreditato sui servizi telematici di Roma Capitale tramite la funzione "Accreditamento tecnico"; la richiesta va presentata personalmente dal professionista e non può essere firmata da terzi.
4. Compilazione e firma digitale dell'istanza. L'istanza, la relazione asseverata e gli allegati si compilano e si firmano digitalmente (formato PDF/p7m) sulla piattaforma.
5. Pagamento di bolli, diritti e oblazione/sanzione di legge. Si assolvono la marca da bollo, i diritti di segreteria/istruttoria comunali e la somma dovuta a titolo di oblazione (vedi la sezione sugli importi fissi).
6. Deposito telematico e istruttoria. Il sistema instrada automaticamente la pratica all'ufficio competente (Municipio o struttura sovramunicipale) in base alla tipologia e alla localizzazione.
7. Esito. Per l'art. 36 il dirigente si pronuncia entro 60 giorni (oltre i quali la domanda si intende respinta). Per l'art. 36-bis si forma il silenzio-assenso decorsi 45 giorni per il permesso in sanatoria o il termine della SCIA, salvo sospensioni per integrazioni o pareri.

Fonte: Roma Capitale – SUE: Procedure edilizie / SUET.

Importi fissi istituzionali: cosa si paga (oltre alla parcella)

L'onorario del professionista varia caso per caso (per questo offriamo un preventivo gratuito). Esistono però alcune somme fisse di legge o di natura tributaria, indipendenti dalla parcella, fissate dal DPR 380/2001 e dalle norme fiscali. Le riepiloghiamo qui (importi minimi/massimi previsti dalla norma; il valore puntuale dipende dal caso e, per oblazioni "a forbice", dalla quantificazione tecnica).

Per le difformità da permesso di costruire l'oblazione è invece pari al doppio del contributo di costruzione, con incremento del 20% nei casi di parziale difformità: si tratta di un valore variabile, non di un importo fisso, e va calcolato sul singolo intervento. Ai bolli e all'oblazione si aggiungono i diritti di segreteria e istruttoria del Comune di Roma, aggiornati periodicamente dall'Amministrazione (importo variabile per tariffario comunale).

Il pagamento dell'oblazione, oltre a perfezionare la sanatoria, estingue il reato edilizio connesso. Attenzione: la presentazione dell'istanza ex art. 36-bis non dà diritto alla restituzione di somme già versate a titolo di oblazione o sanzione prima dell'entrata in vigore del Salva Casa (30 maggio 2024).

Fonti: Normattiva – DPR 380/2001; Gazzetta Ufficiale – Legge 105/2024 (conversione DL 69/2024 "Salva Casa").

Pareri e vincoli: quando l'iter si allunga

Due adempimenti, spesso sottovalutati, possono allungare i tempi e vanno gestiti prima del deposito.

• Aree vincolate (paesaggio, Soprintendenza). Se l'immobile ricade in zona tutelata, la sanatoria ex art. 36-bis richiede l'accertamento di compatibilità paesaggistica: la Soprintendenza si pronuncia entro 90 giorni e l'autorità competente conclude entro 180 giorni. Senza questo passaggio la pratica non può essere accolta.
• Vincolo sismico/strutturale. Per gli interventi che hanno interessato le parti strutturali è necessario il rispetto della disciplina antisismica; la sanatoria delle difformità strutturali segue un binario tecnico dedicato, approfondito nella pagina sanatoria strutturale Salva Casa.

Errori comuni che fanno respingere la pratica

Dalla nostra esperienza, ecco gli errori che più spesso portano a dinieghi o lunghe richieste di integrazione.

• Sbagliare binario tra art. 36 e art. 36-bis. Inquadrare una totale difformità come "parziale" (o viceversa) fa decadere la domanda: la verifica della gravità dell'abuso va fatta sui titoli originari, non a occhio.
• Confondere sanatoria e tolleranza costruttiva. Le piccole difformità che rientrano nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis) non richiedono accertamento di conformità: presentare una sanatoria dove basta un'attestazione di tolleranza significa pagare oblazioni non dovute.
• Trascurare il vincolo paesaggistico o sismico. Depositare senza la compatibilità paesaggistica o senza il deposito strutturale, dove dovuti, blocca l'istruttoria.
• Disallineamento con il Catasto. Se la difformità incide sulla rappresentazione grafica e non si aggiorna il dato catastale (DOCFA e modifica della planimetria catastale), restano incongruenze che emergono in fase di vendita o di agibilità.
• Pensare che la sanatoria sani "tutto". L'accertamento di conformità regolarizza solo gli abusi formali: gli abusi sostanziali (volumetria non ammessa, aree non edificabili) non sono sanabili con questa procedura.

Due casi tipici (esempi)

Esempi semplificati e ipotetici, utili a capire la logica; ogni situazione reale va valutata sul posto.

• Tramezzo interno spostato senza titolo (art. 36-bis). In un appartamento a Roma è stata spostata una parete divisoria interna senza alcuna comunicazione, creando un disallineamento con la planimetria catastale. Trattandosi di parziale difformità interna, l'inquadramento corretto è l'art. 36-bis: si verifica la conformità urbanistica attuale e quella edilizia dell'epoca, si presenta la SCIA in sanatoria sul SUET e si allinea il Catasto con DOCFA. Se l'opera era a regime di manutenzione straordinaria e oggi conforme, l'oblazione rientra nella forbice ridotta (516–5.164 €).
• Veranda chiusa anni fa, immobile da vendere (verifica preliminare). Un proprietario vuole vendere un immobile con una veranda realizzata in passato. Prima di parlare di sanatoria occorre stabilire se l'opera è un abuso formale sanabile o un'opera non assentibile: la valutazione, illustrata nella pagina sanare veranda e tettoia, determina se si procede con accertamento di conformità e a quale articolo. È il presupposto per vendere casa senza problemi di abuso edilizio.

Checklist documenti per il deposito

Riepilogo operativo di ciò che prepariamo per il deposito al SUET (la composizione esatta dipende dal caso).

• Visura catastale e planimetria catastale aggiornate
• Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso, SCIA/DIA pregresse) per lo stato legittimo
• Rilievo dello stato di fatto ed elaborati grafici con confronto "ante/post"
• Relazione tecnica asseverata di conformità (art. 36 o 36-bis)
• Documentazione fotografica e, dove rilevante, prova dell'epoca di realizzazione
• Eventuale aggiornamento catastale (DOCFA)
• Autorizzazione/compatibilità paesaggistica o parere Soprintendenza, in zona vincolata
• Documentazione strutturale/sismica, se interessate le parti strutturali
• Ricevute di bolli, diritti di segreteria e oblazione/sanzione di legge
• Accreditamento tecnico del professionista al SUET di Roma Capitale

Disclaimer: contenuto aggiornato a giugno 2026 a scopo informativo (DPR 380/2001; DL 69/2024 conv. L. 105/2024 "Salva Casa"; circolare ministeriale 20/12/2024). Importi, termini e adempimenti possono variare e vanno verificati per il caso specifico e in base alle disposizioni di Roma Capitale. Per una valutazione puntuale richiedi un preventivo gratuito.

Domande frequenti

Devo presentare l'accertamento di conformità per una piccola difformità interna?

Non sempre. Le difformità minime che rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall'art. 34-bis del DPR 380/2001 si attestano con apposita dichiarazione e non richiedono l'accertamento di conformità. Solo le parziali difformità e variazioni essenziali che superano la soglia di tolleranza rientrano nell'art. 36-bis. Verifichiamo noi il confine prima di farti pagare oblazioni non dovute.

Come si presenta la pratica al Comune di Roma?

Esclusivamente per via telematica tramite il SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale. Il professionista incaricato deve essere accreditato sui servizi telematici del Comune con la funzione 'Accreditamento tecnico', presentata personalmente. L'istanza, la relazione asseverata e gli allegati si firmano digitalmente e il sistema instrada la pratica all'ufficio competente.

Se l'immobile è in zona vincolata, cambia qualcosa?

Sì. In area sottoposta a vincolo paesaggistico la sanatoria ex art. 36-bis richiede l'accertamento di compatibilità paesaggistica: la Soprintendenza si pronuncia entro 90 giorni e l'autorità competente conclude entro 180 giorni. Se sono interessate le parti strutturali, va inoltre rispettata la disciplina antisismica. Questi passaggi vanno gestiti prima del deposito, perché allungano i tempi e condizionano l'esito.

Se ho già pagato una sanzione, mi viene restituita con la nuova sanatoria?

No. La presentazione dell'istanza di permesso o SCIA in sanatoria ex art. 36-bis non dà diritto alla restituzione delle somme già versate a titolo di oblazione o di sanzione prima dell'entrata in vigore del decreto Salva Casa (30 maggio 2024).

Che cos'è l'accertamento di conformità?

È la procedura ordinaria, prevista dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza titolo o in difformità, a condizione che siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia richiesta. Sana gli abusi formali, non quelli sostanziali.

Cosa è cambiato con il decreto Salva Casa nel 2024?

Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis per le parziali difformità e le variazioni essenziali, attenuando la doppia conformità: per questi casi è sufficiente la conformità urbanistica attuale unita a quella edilizia dell'epoca della realizzazione. L'art. 36 resta per gli abusi più gravi, con la doppia conformità piena.

Quanto costa la pratica di accertamento di conformità?

Il costo dipende da tre voci: onorario tecnico, spese amministrative (bolli e diritti comunali di Roma) e oblazione di legge. Quest'ultima è calcolata sul contributo di costruzione o, per le SCIA in sanatoria, entro le forbici fissate dalla norma. Poiché ogni situazione è diversa, prepariamo un preventivo gratuito dopo aver valutato il caso.

Quanto tempo serve per avere la sanatoria?

Per l'art. 36 il Comune ha 60 giorni (oltre i quali la domanda si intende respinta). Per l'art. 36-bis si forma il silenzio-assenso decorsi 45 giorni (permesso in sanatoria) o 30 giorni (SCIA), salvo sospensioni per integrazioni o pareri. Va aggiunto il tempo di preparazione della pratica.

Posso sanare qualsiasi abuso?

No. Sono regolarizzabili solo gli abusi formali, cioè interventi astrattamente assentibili. Gli abusi sostanziali (es. volumetria non ammessa, costruzioni in aree non edificabili) non sono sanabili con questa procedura. Verifichiamo noi la sanabilità prima di avviare l'iter.

A chi spetta presentare la domanda?

Possono presentarla il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile, tramite un professionista abilitato che redige e assevera la documentazione tecnica.

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Hai una difformità da sanare o un immobile non in regola da vendere? Contattaci per una prima valutazione: analizziamo la tua situazione, ti diciamo se la pratica rientra nell'art. 36 o nell'art. 36-bis e ti forniamo un preventivo gratuito con tempi e costi stimati.

Fonti normative: artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001; D.L. 69/2024 convertito dalla L. 105/2024 ("Salva Casa").