Guida CILA Roma: Comunicazione Di Inizio Lavori Asseverata

CILA Roma: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è il titolo abilitativo più utilizzato per i piccoli interventi edilizi. A Roma si presenta in modo completamente telematico e consente di iniziare i lavori lo stesso giorno della trasmissione, senza attendere alcun assenso del Comune.

In questa guida spieghiamo cos'è la CILA, quando è obbligatoria, quali documenti servono, costi e tempi a Roma, e come il nostro studio tecnico può seguirti dalla pratica all'accatastamento.

Cos'è la CILA e a cosa serve

La CILA è disciplinata dall'articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia). È il titolo "residuale": si usa per tutti gli interventi che non rientrano nell'edilizia libera, ma che non richiedono né la SCIA né il permesso di costruire.

In pratica la CILA è il titolo tipico della manutenzione straordinaria cosiddetta "leggera": interventi che rinnovano o sostituiscono parti dell'edificio e i suoi impianti senza toccare le parti strutturali e senza modificare volumetria, sagoma e prospetti.

Con la CILA un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori non interessano le strutture portanti e che sono conformi:

• agli strumenti urbanistici;
• ai regolamenti edilizi;
• alla normativa sismica;
• alle norme sul rendimento energetico.

Quando è obbligatoria la CILA

La CILA è richiesta, ad esempio, per:

• Manutenzione straordinaria che non riguarda le parti strutturali
• Spostamento di tramezzi e modifiche alla distribuzione interna
• Realizzazione o rifacimento di servizi igienici e impianti (idraulici, elettrici, termici)
• Sostituzione di infissi e serramenti con modifiche rispetto all'esistente
• Eliminazione delle barriere architettoniche senza alterare sagoma e prospetti
• Frazionamento o accorpamento di unità senza opere strutturali

Quando NON serve la CILA

• Per la manutenzione ordinaria e gli altri interventi di edilizia libera non è richiesta alcuna comunicazione.
• Per gli interventi più rilevanti (modifiche strutturali, ampliamenti, ristrutturazioni pesanti) occorre la SCIA o il permesso di costruire.

Per capire con certezza quale titolo serve nel tuo caso, il consiglio è sempre quello di far valutare l'intervento da un tecnico: una qualificazione errata è la prima causa di sanzioni.

CILA edilizia e CILA in sanatoria: le differenze

La differenza riguarda il momento della presentazione:

• CILA edilizia (ordinaria): si presenta prima di iniziare i lavori.
• CILA in sanatoria (o CILA tardiva): si presenta dopo, per regolarizzare lavori già eseguiti (o in corso) che andavano comunicati e non lo sono stati.

La CILA in sanatoria non è una vera "sanatoria" di un abuso urbanistico: gli interventi soggetti a CILA non hanno rilevanza penale. Il pagamento previsto sanziona la mancata comunicazione formale, non l'esecuzione delle opere.

Documenti necessari per la CILA

Il contenuto della pratica varia in base all'intervento, ma in genere occorre:

• Comunicazione firmata dal proprietario (o dall'avente titolo)
• Relazione tecnica di asseverazione a firma del progettista
• Elaborati grafici di progetto (stato di fatto, stato di progetto, comparativo)
• Documenti di identità dei firmatari
• Documentazione fotografica
• Dati dell'impresa esecutrice
• Eventuale ricevuta del versamento dei diritti dovuti

A seconda dei casi possono servire ulteriori allegati (es. relazione sui materiali, notifica preliminare, documentazione antisismica o energetica).

Come si presenta la CILA a Roma

A Roma la CILA si trasmette esclusivamente in via telematica tramite il portale SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico) di Roma Capitale, accedendo all'Area Riservata del Comune con SPID, CIE o CNS. La procedura cartacea è abolita.

Una volta inviata la comunicazione, i lavori possono iniziare immediatamente: la CILA non prevede né silenzio-assenso né un'attesa di approvazione. Il Comune conserva i propri poteri di controllo successivo. Le informazioni ufficiali sono disponibili nella scheda servizi del Comune di Roma.

Opere realizzabili con CILA a Roma

Di seguito alcuni esempi tipici di interventi che a Roma rientrano nella CILA, sia come comunicazione preventiva sia, se non dichiarati a suo tempo, come CILA in sanatoria:

Per ogni intervento specifico è sempre opportuno verificare il regolamento edilizio vigente ed eventuali vincoli (paesaggistici, storici, condominiali): nel centro storico e nelle zone tutelate possono servire ulteriori autorizzazioni.

Costi e tempi della CILA a Roma

Il costo complessivo di una CILA si compone di due voci principali:

• Diritti e oneri comunali (diritti di segreteria/istruttoria), versati tramite pagoPA dal portale SUET. Gli importi sono fissati dal Comune di Roma e vengono aggiornati periodicamente, variando in base alla superficie e al tipo di intervento.
• Onorario del tecnico abilitato che redige e assevera la pratica.

L'importo finale dipende dalla complessità dell'intervento, dalla dimensione dell'immobile e dagli elaborati necessari. Per questo non è corretto indicare una cifra fissa valida per tutti: ogni pratica va preventivata sul caso concreto. A puro titolo indicativo, e fermo restando che varia caso per caso, l'onorario tecnico per una CILA a Roma si colloca di norma in un range di circa 400-900 €, esclusi i diritti comunali.

Contattaci per un preventivo gratuito, chiaro e senza impegno, comprensivo di tempi e costi.

Tempi. Dal punto di vista amministrativo la CILA è immediata: i lavori partono il giorno stesso dell'invio. I tempi reali dipendono dalla fase preparatoria (sopralluogo e rilievo, raccolta dei documenti, redazione degli elaborati) e vanno tipicamente da pochi giorni a qualche settimana, in funzione della complessità.

Sanzioni: cosa si rischia senza CILA

La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta, ai sensi dell'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, una sanzione pecuniaria di 1.000 euro. Tale importo è ridotto di due terzi (quindi circa 333 euro) se la comunicazione è effettuata spontaneamente mentre l'intervento è ancora in corso di esecuzione. A questa sanzione si aggiungono i diritti comunali e l'onorario per la predisposizione della pratica.

CILA e detrazioni fiscali (bonus ristrutturazioni 2026)

Presentare correttamente la CILA è il presupposto per accedere alle detrazioni del Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR). Le regole sono cambiate: per il 2026 la detrazione IRPEF è pari al:

• 50% delle spese, su un limite di 96.000 euro per unità immobiliare, se i lavori riguardano l'abitazione principale;
• 36% per gli altri immobili (ad esempio le seconde case).

La detrazione si recupera in 10 rate annuali di pari importo, direttamente nella dichiarazione dei redditi. Lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più disponibili per i bonus edilizi ordinari: il blocco è stato introdotto dal D.L. 11/2023 e poi consolidato e ampliato dal D.L. 39/2024 (convertito con modificazioni dalla L. 67/2024), che ha eliminato quasi tutte le ipotesi residue.

È fondamentale conservare la documentazione della CILA e delle spese sostenute. Per gli aspetti fiscali fanno sempre fede la guida ufficiale dell'Agenzia delle Entrate e il tuo consulente fiscale.

Devo fare l'accatastamento dopo la CILA?

Quando i lavori modificano la distribuzione interna dell'immobile (ad esempio lo spostamento di tramezzi, la creazione di un nuovo bagno o un diverso numero di vani), occorre aggiornare la planimetria in catasto con una variazione catastale (DOCFA), presentata all'Agenzia delle Entrate (che dal 1° dicembre 2012 ha incorporato la ex Agenzia del Territorio).

La variazione della planimetria catastale va effettuata, di norma, entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori. Il nostro studio gestisce sia la CILA sia l'accatastamento finale, così hai un unico interlocutore per tutta la pratica.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue ogni fase della pratica CILA a Roma:

• Sopralluogo e rilievo dell'immobile e verifica della conformità urbanistica e catastale
• Qualificazione corretta dell'intervento (CILA, SCIA, edilizia libera o permesso di costruire)
• Redazione e asseverazione della pratica e degli elaborati di progetto
• Invio telematico tramite SUET di Roma Capitale e gestione dei diritti comunali
• CILA in sanatoria / CILA tardiva per regolarizzare lavori già eseguiti
• Variazione catastale (DOCFA) e accatastamento finale
• Supporto sulla documentazione utile per le detrazioni fiscali

Verifichiamo sempre, prima di iniziare, eventuali vincoli paesaggistici o storici (frequenti nel centro di Roma e nelle zone tutelate) che possono richiedere autorizzazioni aggiuntive.

Iter SUET passo-passo: come si presenta la CILA a Roma Capitale

La CILA a Roma viaggia interamente sul portale SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale. Di seguito il percorso operativo tipico, dal primo accesso fino all'avvio del cantiere.

1. Accesso all'Area Riservata. Si entra nel portale di Roma Capitale identificandosi con SPID, CIE (Carta d'Identità Elettronica) o CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Il cittadino senza accreditamento può, di norma, compilare solo la CIL per opere temporanee; la CILA passa dal tecnico.
2. Accreditamento del tecnico. Il professionista che firma e assevera la pratica (geometra, architetto, ingegnere) deve essere accreditato come "tecnico" sulla piattaforma SUET. L'ufficio competente lavora le richieste di accreditamento entro pochi giorni lavorativi.
3. Compilazione del modello e caricamento degli allegati. Si compila il modulo CILA e si caricano relazione di asseverazione, elaborati grafici e gli altri documenti (vedi checklist più sotto).
4. Pagamento dei diritti di istruttoria. Il versamento avviene tramite pagoPA generando l'avviso direttamente dal portale SUET; per le pratiche trasmesse via PEC il pagamento passa dal servizio di riscossione di Roma Capitale.
5. Trasmissione e protocollo. All'invio il sistema rilascia un numero di protocollo telematico che fa fede della data di presentazione.
6. Inizio lavori. A differenza del permesso di costruire, la CILA non prevede né silenzio-assenso né attesa di approvazione: i lavori possono iniziare il giorno stesso della trasmissione. Il Comune mantiene i poteri di controllo successivo.

Le informazioni di servizio aggiornate sono pubblicate dal Comune di Roma nelle schede ufficiali su CIL e CILA e sul servizio SUET. Gli importi dei diritti di istruttoria sono fissati con deliberazione di Giunta Capitolina e aggiornati periodicamente: vanno verificati di volta in volta sul portale al momento dell'invio, perché variano in base al tipo di intervento e alla superficie.

Checklist documenti per la CILA

Una pratica CILA completa riduce il rischio di richieste di integrazione e di contestazioni in fase di controllo. La dotazione documentale tipica è la seguente:

Un passaggio spesso sottovalutato è la verifica preliminare dello stato legittimo dell'immobile: prima di asseverare una CILA, il tecnico deve accertare che lo stato di fatto coincida con i titoli edilizi e con la planimetria catastale. Difformità pregresse vanno valutate a parte, perché la CILA non sana abusi urbanistici veri e propri.

Errori comuni che fanno saltare (o sanzionare) la CILA

Nella nostra esperienza su pratiche edilizie a Roma, gli errori ricorrenti sono questi:

• Usare la CILA dove serve la SCIA. Se i lavori toccano parti strutturali o rientrano nella manutenzione straordinaria "pesante", il titolo corretto è la SCIA o, nei casi più rilevanti, il permesso di costruire. Una qualificazione errata è la prima causa di sanzioni.
• Partire dei lavori senza verificare lo stato legittimo. Asseverare la conformità senza aver riscontrato difformità pregresse espone il tecnico e il committente. Eventuali piccole difformità possono rientrare nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis, ma vanno dichiarate, non ignorate.
• Dimenticare l'aggiornamento catastale. Quando i lavori cambiano la distribuzione interna serve la variazione catastale DOCFA: è un adempimento distinto dalla CILA e ha un proprio termine.
• Trascurare i vincoli. Nel centro storico e nelle zone tutelate possono servire autorizzazioni aggiuntive (paesaggistica, soprintendenza) prima di poter procedere.
• Confondere CILA in sanatoria e accertamento di conformità. La CILA tardiva regolarizza una mancata comunicazione di opere non abusive; per gli abusi veri serve l'accertamento di conformità o, dove ricorrono i presupposti, la sanatoria del Salva Casa.

Mini-casi pratici

Caso 1 — Spostamento tramezzi e nuovo bagno in appartamento al Tuscolano. Il proprietario vuole spostare due pareti non portanti e ricavare un secondo bagno. Nessuna opera struttura, nessuna modifica di sagoma o prospetti: il titolo corretto è la CILA. Dopo i lavori serve la variazione della planimetria catastale perché cambia la distribuzione interna e il numero di vani.

Caso 2 — Tramezzo spostato anni fa senza pratica. Durante una compravendita emerge che un tramezzo interno era stato spostato senza alcuna comunicazione. Trattandosi di opera soggetta a CILA e priva di rilevanza penale, si presenta una CILA in sanatoria: si paga la sanzione di legge per la mancata comunicazione e si allinea la planimetria catastale. Diverso sarebbe il caso di un abuso vero (es. una veranda o tettoia o un abuso ereditato), che segue percorsi differenti.

Sanzione per mancata CILA: l'importo fisso di legge

L'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 fissa per la mancata comunicazione asseverata dell'inizio lavori una sanzione pecuniaria di 1.000 euro. L'importo è ridotto di due terzi (quindi a circa 333 euro) quando la comunicazione è presentata spontaneamente mentre l'intervento è ancora in corso di esecuzione. Si tratta di importi fissi stabiliti dalla norma nazionale, da non confondere con i diritti di istruttoria comunali (variabili) né con l'onorario del tecnico, che è oggetto di preventivo.

Riferimenti normativi ufficiali: l'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 su Normattiva e il Testo Unico dell'Edilizia in Gazzetta Ufficiale. Per il quadro delle semplificazioni e delle tolleranze introdotte nel 2024 si veda il D.L. 69/2024 ("Salva Casa") su Normattiva, convertito dalla L. 105/2024.

Disclaimer e contatti

Le informazioni di questa pagina sono aggiornate al 2026 e hanno carattere divulgativo. Normativa nazionale (D.P.R. 380/2001, D.L. 69/2024 "Salva Casa" conv. L. 105/2024), regole regionali del Lazio, regolamento edilizio e diritti di istruttoria di Roma Capitale sono soggetti ad aggiornamenti: il titolo edilizio corretto e gli importi vanno sempre verificati sul caso specifico. La parcella del tecnico varia caso per caso. Per una valutazione del tuo intervento richiedi un preventivo gratuito.

Domande frequenti (FAQ)

Quali documenti servono per una CILA a Roma?

In genere: modello CILA firmato dall'avente titolo, relazione di asseverazione del tecnico, elaborati grafici (stato di fatto, di progetto e comparativo), documenti d'identità dei firmatari, documentazione fotografica, dati dell'impresa esecutrice e ricevuta pagoPA dei diritti di istruttoria. A seconda del caso possono servire notifica preliminare, documentazione antisismica/energetica o autorizzazioni su vincoli paesaggistici e storici.

Come si presenta materialmente la CILA sul portale SUET di Roma?

Si accede all'Area Riservata di Roma Capitale con SPID, CIE o CNS; il tecnico, previo accreditamento, compila il modello CILA, carica gli allegati, paga i diritti di istruttoria via pagoPA e trasmette la pratica ottenendo il protocollo telematico. I lavori possono iniziare il giorno stesso dell'invio.

Devo aggiornare il catasto dopo una CILA che sposta i tramezzi?

Sì. Quando cambia la distribuzione interna o il numero dei vani occorre una variazione catastale DOCFA all'Agenzia delle Entrate, di norma entro 30 giorni dalla fine dei lavori. È un adempimento distinto dalla CILA.

Qual è la differenza tra CILA in sanatoria e accertamento di conformità?

La CILA in sanatoria (o tardiva) regolarizza la mancata comunicazione di opere che erano soggette a CILA e non hanno rilevanza penale: si paga la sanzione di legge per la comunicazione omessa. L'accertamento di conformità riguarda invece abusi edilizi veri e propri e segue un percorso diverso, così come le sanatorie introdotte dal decreto Salva Casa.

Quanto costa fare la CILA a Roma?

Il costo dipende dall'intervento, dalla superficie dell'immobile, dagli elaborati necessari e dai diritti comunali dovuti. Non esiste una tariffa unica valida per tutti: ogni pratica va preventivata sul caso concreto. Contattaci per un preventivo gratuito con tempi e costi.

Quando posso iniziare i lavori dopo aver presentato la CILA?

Subito. La CILA consente di iniziare i lavori lo stesso giorno della trasmissione telematica al SUET, senza attendere alcun assenso del Comune.

Cos'è la CILA in sanatoria (o CILA tardiva)?

È la comunicazione presentata dopo, per regolarizzare lavori soggetti a CILA che non erano stati comunicati. Si paga la sanzione di 1.000 euro prevista dall'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, ridotta di due terzi se la presentazione è spontanea con i lavori ancora in corso.

Qual è la differenza tra CILA e SCIA?

La CILA si usa per gli interventi più leggeri che non toccano le strutture; la SCIA è richiesta per interventi più rilevanti, comprese alcune opere sulle parti strutturali. La qualificazione corretta spetta al tecnico in base al tipo di lavori.

Dopo la CILA devo aggiornare il catasto?

Sì, se i lavori cambiano la distribuzione interna o la consistenza dell'immobile: serve una variazione catastale DOCFA all'Agenzia delle Entrate, di norma entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

Con la CILA posso accedere ai bonus fiscali?

Sì. La CILA è il titolo edilizio che consente di accedere al Bonus Ristrutturazioni. Per il 2026 la detrazione è del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, in 10 rate annuali in dichiarazione; lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più disponibili (blocco introdotto dal D.L. 11/2023 e consolidato dal D.L. 39/2024, convertito dalla L. 67/2024).

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