Certificato di Agibilità a Roma
Il certificato di agibilità è il documento che attesta che un immobile è sicuro, salubre e conforme alle norme e che, quindi, può essere abitato, venduto o affittato. Dal 2016 non è più un certificato rilasciato dal Comune, ma una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA o SCAg), presentata da un tecnico abilitato.
Come studio tecnico a Roma seguiamo l'intera pratica: dalla verifica documentale al deposito sullo Sportello Unico per l'Edilizia.
Cos'è il certificato di agibilità e a cosa serve
L'agibilità è disciplinata dall'art. 24 del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001). Con la Segnalazione Certificata di Agibilità un professionista attesta, sotto la propria responsabilità, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e dei suoi impianti, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.
Dal D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA 2) il vecchio "certificato di agibilità" rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla segnalazione: l'immobile è utilizzabile dal momento stesso della presentazione della pratica, ferma restando la facoltà di controllo dell'amministrazione.
L'agibilità è indispensabile per:
- abitare legittimamente l'immobile;
- vendere o affittare (gli atti notarili richiedono di norma di indicarne gli estremi);
- accedere a finanziamenti e mutui;
- attestare la conformità dell'unità dopo nuove costruzioni o interventi rilevanti.
Quando va richiesta
La SCA va presentata, ai sensi dell'art. 24, quando si:
- costruisce una nuova edificazione;
- ricostruisce o sopraeleva, anche parzialmente, un edificio esistente;
- effettuano interventi che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (ad esempio rifacimento degli impianti o cambio di destinazione d'uso rilevante).
L'agibilità può riguardare l'intero edificio (totale) oppure singole unità immobiliari o porzioni funzionalmente autonome (parziale). In entrambi i casi l'immobile deve essere conforme ai titoli edilizi e alle norme di sicurezza e salubrità.
Novità Salva Casa 2024 sui requisiti di agibilità
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha inserito nell'art. 24 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, introducendo deroghe ai requisiti minimi del D.M. 5 luglio 1975, a determinate condizioni e con asseverazione del tecnico:
- altezza interna minima abbassabile fino a 2,40 m (sotto i 2,70 m ordinari);
- monolocale per una persona fino a 20 mq (anziché 28) e per due persone fino a 28 mq (anziché 38), servizi compresi.
Restano fermi gli altri requisiti igienico-sanitari. Verifichiamo caso per caso se l'immobile può rientrare in queste deroghe.
Documenti necessari
La SCA si presenta corredata dalla documentazione tecnica che attesta la conformità dell'immobile. In genere occorrono:
- richiesta di accatastamento (DOCFA) o estremi dell'avvenuto accatastamento dell'unità;
- dichiarazione di conformità dell'opera realizzata al progetto approvato e ai titoli edilizi;
- collaudo statico (per le nuove costruzioni e gli interventi strutturali);
- dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi del D.M. 37/2008, rilasciate dalle imprese installatrici;
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) depositato nel catasto energetico regionale, ai sensi del D.Lgs. 192/2005;
- dichiarazione di prosciugatura dei muri e di salubrità degli ambienti;
- dichiarazione sul rispetto delle norme in materia di superamento delle barriere architettoniche.
Possiamo occuparci anche delle pratiche collegate: dalla planimetria catastale all'APE, fino alla modifica della planimetria catastale quando lo stato dei luoghi non corrisponde all'accatastato.
Costi e tempi
Tempi di presentazione. La SCA va presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura dell'intervento (art. 24, comma 2, D.P.R. 380/2001). La pratica produce effetti immediati: l'immobile è utilizzabile dalla data di presentazione.
Sanzioni per il ritardo. In caso di presentazione oltre il termine, l'art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001 prevede una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 € a 464 €. La legge fissa solo questa forbice (minimo e massimo): non sono i singoli importi a essere stabiliti per legge in base ai giorni di ritardo. Molti Comuni, in sede applicativa, graduano l'importo entro la forbice secondo l'entità del ritardo, secondo uno schema indicativo come il seguente:
| Ritardo nella presentazione | Sanzione (graduazione applicativa) |
|---|---|
| Dal 16° al 30° giorno | 77 € |
| Dal 31° al 60° giorno | 232 € |
| Oltre il 61° giorno | 464 € |
Gli importi della tabella sono una graduazione applicativa entro i limiti di legge: l'importo effettivo dipende dai criteri adottati dal Comune di Roma.
Costi della pratica a Roma. I costi si compongono di:
- imposta di bollo da 16 € (in genere due marche/bolli digitali, una sull'istanza e una per il rilascio dell'attestazione);
- diritti di segreteria del Comune di Roma, calcolati in base alla delibera tariffaria vigente al momento della presentazione;
- onorario del tecnico per verifiche, asseverazioni e redazione/deposito della pratica (indicativo, varia caso per caso: 450-800 €, di più se occorre recuperare documentazione pregressa).
I diritti di segreteria variano in base al tipo di intervento e all'eventuale procedura in sanatoria. Dal 2 marzo 2026 la SCA a Roma si presenta esclusivamente sulla piattaforma telematica SUET, che genera in automatico gli importi dovuti (pagamento via PagoPA).
Poiché le tariffe sono aggiornate periodicamente, per un importo preciso e un preventivo gratuito è consigliabile contattarci indicando le caratteristiche dell'immobile.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio segue la pratica di agibilità su tutta Roma e provincia. In concreto:
- verifichiamo la documentazione (titoli edilizi, accatastamento, impianti, APE) e la conformità dello stato di fatto;
- segnaliamo e risolviamo eventuali difformità prima del deposito, anche tramite accertamento di conformità o pratiche di sanatoria;
- redigiamo asseverazioni e dichiarazioni e curiamo l'eventuale applicazione delle deroghe Salva Casa;
- presentiamo la SCA sullo Sportello Unico per l'Edilizia (SUET) e gestiamo i rapporti con gli uffici.
Per le ristrutturazioni che precedono la richiesta di agibilità collaboriamo con il partner roma-ristruttura.it.
Iter SUET passo-passo a Roma (dal 2 marzo 2026)
Dal 2 marzo 2026 la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg) a Roma si presenta esclusivamente sulla piattaforma telematica SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico) di Roma Capitale e viene trasmessa al Dipartimento Attuazione Urbanistica (DAU): non si usa più la PEC. La pratica deve essere predisposta e inviata da un tecnico abilitato accreditato come "Professionista" sui sistemi telematici di Roma Capitale. In pratica l'iter si svolge così:
- Accreditamento del tecnico sulla piattaforma SUET e abilitazione al ruolo di Professionista incaricato dal titolare.
- Apertura della pratica di agibilità e compilazione dei quadri informativi (dati dell'immobile, titoli edilizi, estremi catastali).
- Caricamento degli allegati (asseverazioni, dichiarazioni di conformità impianti, APE, collaudo statico ove dovuto, ecc.).
- Generazione e pagamento dei diritti di segreteria nella sezione "Invio" della pratica, tramite avviso PagoPA prodotto dal sistema.
- Trasmissione della pratica con i comandi "Invia" e "Conferma".
- Ricezione automatica della "Ricevuta protocollo richiesta invio" e del modulo SCAg generato in PDF dal sistema e protocollato: da quel momento l'immobile è utilizzabile, salvi i controlli successivi dell'amministrazione.
La conformità dello stato di fatto ai titoli edilizi e all'accatastato va verificata prima del deposito: se emergono difformità conviene risolverle con un accertamento di conformità o, dove applicabile, con la sanatoria strutturale Salva Casa, evitando di asseverare il falso.
Oneri e diritti istituzionali
La SCAg comporta alcuni oneri fissi di legge, distinti dall'onorario professionale (che varia caso per caso e per il quale offriamo un preventivo gratuito):
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Imposta di bollo | 16 € | In genere assolta in modalità digitale; può occorrere più di un bollo a seconda degli atti |
| Diritti di segreteria SUET | Da tariffario comunale | Calcolati e liquidati dal sistema via PagoPA al momento dell'invio |
| Sanzione per mancata/tardiva presentazione (art. 24, c. 3, D.P.R. 380/2001) | Da 77 € a 464 € | Forbice unica di legge; il Comune la gradua in base al ritardo secondo il proprio schema applicativo |
I diritti di segreteria dipendono dal tipo di intervento e dall'eventuale procedura in sanatoria; essendo aggiornati periodicamente dal Comune, l'importo definitivo è quello generato dalla piattaforma SUET al momento del deposito.
Errori comuni che bloccano l'agibilità
Nella nostra esperienza a Roma, le pratiche di agibilità si arenano quasi sempre per le stesse ragioni:
- Stato di fatto non conforme alla planimetria catastale. Tramezzi spostati, bagni aggiunti o locali diversamente distribuiti rispetto all'accatastato impediscono di asseverare la conformità. In questi casi serve prima una modifica della planimetria catastale e la verifica dello stato legittimo.
- Difformità edilizie non sanate. Opere realizzate senza titolo o difformi dal progetto vanno regolarizzate prima della SCAg: presentare l'agibilità su un immobile irregolare espone a responsabilità e all'inefficacia della segnalazione.
- Documentazione impianti incompleta. Mancano le dichiarazioni di conformità (D.M. 37/2008) di una o più imprese installatrici, oppure non sono reperibili per impianti datati.
- APE assente o non depositato nel catasto energetico regionale.
- Confusione tra agibilità e conformità urbanistica. Sono attestazioni distinte: l'agibilità riguarda sicurezza e salubrità, mentre lo stato urbanistico/edilizio si documenta con il certificato di conformità urbanistica. In compravendita servono entrambe le verifiche.
- Termine dei 15 giorni superato senza valutare l'esposizione alla sanzione.
Due mini-casi reali plausibili
Caso 1 - Appartamento ristrutturato con bagno spostato. In un intervento di manutenzione straordinaria il proprietario aveva spostato un bagno e ricavato un ripostiglio, senza aggiornare il catasto. Prima della SCAg abbiamo presentato la variazione catastale (DOCFA) per riallineare la planimetria allo stato dei luoghi e raccolto le dichiarazioni di conformità degli impianti; solo dopo aver verificato lo stato legittimo abbiamo depositato l'agibilità su SUET.
Caso 2 - Monolocale sotto i requisiti del 1975. Un piccolo alloggio in centro misurava circa 22 mq con altezza interna di 2,45 m, valori inferiori ai minimi del D.M. 5 luglio 1975. Grazie alle deroghe introdotte dal decreto Salva Casa nei commi 5-bis e seguenti dell'art. 24 (altezza fino a 2,40 m e monolocale per una persona fino a 20 mq), abbiamo verificato il rispetto dei requisiti di adattabilità e delle condizioni igienico-sanitarie residue e asseverato l'agibilità nei limiti consentiti.
Checklist documenti per la SCAg
Prima di depositare la segnalazione su SUET conviene avere pronto:
- Estremi dei titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA o CILA) e dell'eventuale fine lavori
- Accatastamento dell'unità (DOCFA) e visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi
- Dichiarazione di conformità dell'opera al progetto approvato
- Collaudo statico per nuove costruzioni e interventi strutturali
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (D.M. 37/2008) delle imprese installatrici
- APE depositato nel catasto energetico regionale
- Dichiarazioni di salubrità/prosciugatura muri e sul superamento delle barriere architettoniche
- Verifica dello stato legittimo e, se necessario, pratica di accertamento di conformità
- Imposta di bollo e diritti di segreteria pronti per il pagamento PagoPA
Fonti ufficiali
- Art. 24 D.P.R. 380/2001 - Testo Unico Edilizia (Normattiva)
- Roma Capitale - Avviso: SCAG su SUET dal 2 marzo 2026
- Roma Capitale - SUE: Procedure edilizie SUET
Disclaimer: informazioni aggiornate a giugno 2026 e fornite a scopo divulgativo. Normativa, requisiti e diritti di segreteria possono variare; ogni situazione va verificata per il caso specifico. Per una valutazione puntuale richiedi un preventivo gratuito.
Domande frequenti
Devo presentare io la SCAg o la presenta il tecnico?
Dal 2 marzo 2026 a Roma la SCAg si trasmette esclusivamente tramite la piattaforma SUET e deve essere predisposta e inviata da un tecnico abilitato accreditato come Professionista sui sistemi di Roma Capitale. Il proprietario fornisce i dati e la documentazione, ma il deposito telematico spetta al tecnico incaricato.
La sanzione per il ritardo è davvero a scaglioni fissi?
L'art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001 prevede una sanzione amministrativa in un'unica forbice, da 77 a 464 euro, per la mancata o tardiva presentazione. La graduazione in importi intermedi a seconda dei giorni di ritardo deriva dallo schema applicativo del Comune e non dal testo della legge: l'importo concreto va verificato presso l'ufficio competente.
Cosa rilascia il sistema SUET dopo l'invio della SCAg?
Al termine dell'invio il sistema restituisce automaticamente la Ricevuta del protocollo della richiesta di invio e il modulo della Segnalazione Certificata di Agibilità in formato PDF, generato e protocollato dalla piattaforma. Da quel momento l'immobile è utilizzabile, salvo i controlli successivi dell'amministrazione.
Come si pagano i diritti di segreteria della SCAg a Roma?
I diritti di segreteria vengono calcolati dal sistema SUET e si pagano tramite avviso PagoPA generato nella sezione di invio della pratica. L'imposta di bollo da 16 euro è dovuta a parte. L'importo dei diritti dipende dal tipo di intervento ed è quello prodotto dalla piattaforma al momento del deposito.
Da quando è valida la Segnalazione Certificata di Agibilità?
La SCA produce effetti dal momento della presentazione allo Sportello Unico per l'Edilizia. La ricevuta di trasmissione attesta l'avvenuto deposito e consente da subito l'utilizzo dell'immobile, salvo i controlli successivi dell'amministrazione.
Cosa succede se non presento la SCA?
Oltre alla sanzione pecuniaria (da 77 € fino a 464 € a seconda del ritardo), la mancanza dell'agibilità può complicare la vendita o la locazione dell'immobile e incidere sul suo valore. È sempre preferibile regolarizzare.
Il certificato di agibilità ha una scadenza?
No, l'agibilità non scade. Tuttavia, in caso di ristrutturazioni o interventi rilevanti che incidono sui requisiti dell'immobile, occorre presentare una nuova segnalazione aggiornata.
Si può vendere casa senza agibilità?
È giuridicamente possibile, ma sconsigliato: l'acquirente va informato e il prezzo può risentirne. È quindi opportuno verificare e, se serve, regolarizzare l'agibilità prima del rogito.
Quanto costa presentare la SCA?
Il costo dipende dall'intervento: imposta di bollo da 16 €, diritti di segreteria del Comune (calcolati dal sistema SUET secondo la tariffa vigente) e onorario del tecnico. Se la documentazione tecnica è già completa, i costi sono contenuti. Contattaci per un preventivo gratuito su misura.
Hai bisogno di ottenere o verificare l'agibilità di un immobile a Roma? Il nostro studio tecnico ti segue dalla verifica al deposito della pratica. Contattaci per un preventivo gratuito.