Condono edilizio a Roma: la concessione in sanatoria
Il nostro studio tecnico segue la pratica di condono edilizio a Roma dall'inizio fino al ritiro della concessione in sanatoria: accesso al fascicolo, integrazione dei documenti richiesti, solleciti all'ufficio e, infine, la pratica di agibilità.
Contattaci e raccontaci la tua situazione: ti diciamo subito a che punto è la tua domanda e cosa manca per definirla.
Cos'è il condono edilizio e a cosa serve
Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria che ha permesso, in passato, di regolarizzare opere realizzate senza titolo o in difformità, dietro pagamento di un'oblazione e degli oneri dovuti. In Italia si sono susseguite tre leggi di condono, a cui ogni domanda fa riferimento in base all'anno di presentazione:
| Condono | Legge di riferimento | Domande presentate entro |
|---|---|---|
| Primo condono | Legge 47/1985 | 1985-1986 |
| Secondo condono | Legge 724/1994 | 1995 |
| Terzo condono | D.L. 269/2003 conv. L. 326/2003 (e L.R. Lazio 12/2004) | 2004 |
Molte di queste domande, presentate decenni fa, non sono ancora state definite: il fascicolo è aperto presso l'Ufficio Condono Edilizio del Comune di Roma e attende l'istruttoria o l'integrazione di documenti.
Il nostro lavoro è proprio questo: prendere in mano una pratica ferma e portarla fino al rilascio della concessione in sanatoria.
Nessun nuovo condono nel 2026. Al momento non è in vigore alcuna nuova sanatoria edilizia straordinaria. Per gli abusi non coperti dai vecchi condoni la via ordinaria è l'accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001), aggiornato dal decreto Salva Casa. Se hai un abuso recente da regolarizzare vedi le pagine accertamento di conformità e Salva Casa.
Come si ottiene la concessione in sanatoria
L'Ufficio Condono Edilizio (UCE) del Comune di Roma si trova in via di Decima 102, 00144 Roma. Gli sportelli ricevono solo su appuntamento, da prenotare tramite il servizio TUPASSI (sito o app del gestore degli appuntamenti di Roma Capitale). Un professionista delegato può trattare più pratiche in un solo appuntamento, riducendo tempi e attese.
Il percorso tipico per arrivare al rilascio è il seguente:
- Accertamento dello stato istruttorio. Prima di tutto si verifica a che punto è la domanda e se esistono vincoli che la bloccano (paesaggistici, idrogeologici, ecc.).
- Visura del fascicolo. Si richiede l'accesso al fascicolo del condono per stabilire quali documenti sono presenti e quali mancano.
- Integrazione dei documenti. Si reperiscono e si depositano i documenti mancanti (di norma visure e planimetrie catastali aggiornate, spesso una perizia giurata sullo stato delle opere).
- Sollecito della lavorazione. A fascicolo completo si protocollano le richieste di sollecito istruttoria, per accelerare la definizione della pratica.
- Rilascio e ritiro della concessione in sanatoria.
Per monitorare lo stato della pratica online, l'intestatario della domanda può registrarsi ai servizi digitali del Comune di Roma e delegare un tecnico abilitato come intermediario, che consulta il fascicolo telematicamente senza recarsi allo sportello.
Servizi forniti dallo studio
- Accertamenti preventivi sull'iter istruttorio della pratica presso l'UCE del Comune di Roma
- Accesso al fascicolo, reperimento certificati e copie, riesami e integrazioni delle domande di sanatoria
- Perizie giurate sullo stato e sulla consistenza degli immobili oggetto di condono
- Richieste di sollecito e agibilità a condono definito
Documenti necessari
I documenti variano in base allo stato del fascicolo e al tipo di abuso. In generale servono:
- Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile oggetto di condono
- Documentazione fotografica e rilievo dello stato dei luoghi
- Perizia tecnica asseverata / giurata, quando richiesta dall'ufficio, che qualifica l'intervento (nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione o cambio di destinazione d'uso)
- Atto di delega al tecnico (modello dedicato) e, per il ritiro tramite delegato, dichiarazione sostitutiva e marca da bollo
- Ricevute dei pagamenti di oblazione e oneri concessori
Una volta caricato il fascicolo corretto, il tecnico predispone l'istanza adeguata al singolo caso. Se non sappiamo ancora cosa manca, il primo passo è proprio l'accesso al fascicolo: scrivici e ce ne occupiamo noi.
Solleciti: i casi prioritari
Oltre al sollecito ordinario (modello 21), l'ufficio prevede corsie prioritarie per alcune situazioni, da documentare con l'apposita modulistica allegata alla richiesta:
- Preminente interesse pubblico
- Utilizzo dell'immobile per attività economiche
- Urgente messa in sicurezza dell'immobile
- Procedimento giudiziario pendente
- Rimozione di barriere architettoniche per persone con disabilità
Chi non rientra in questi casi può comunque sollecitare la pratica allegando l'atto di delega al tecnico incaricato (geometra, architetto o ingegnere).
Agibilità dopo il condono
Una volta ritirata la concessione in sanatoria occorre richiedere l'agibilità dell'immobile. La domanda si presenta in modalità telematica tramite la piattaforma SUE (Sportello Unico per l'Edilizia) del Comune di Roma, come Segnalazione Certificata per l'Agibilità ai sensi dell'art. 24 del DPR 380/2001, accompagnata dalla perizia tecnica asseverata redatta dal professionista.
Con la segnalazione l'effetto abilitativo si produce già al momento della presentazione, mentre l'amministrazione conserva un termine per le verifiche. Il vecchio "certificato di agibilità" cartaceo e il silenzio-assenso a termine fisso non sono più la procedura attuale (l'art. 25 del DPR 380/2001 è stato abrogato): per questo conviene affidarsi a un tecnico che usi la modulistica vigente e non i modelli ormai superati.
Costi e tempi
I costi di una pratica di condono dipendono da quanto il fascicolo è completo e dal tipo di documentazione mancante: ogni pratica è un caso a sé. Non pubblichiamo un prezzo "a listino" perché sarebbe fuorviante.
| Voce | Indicazione |
|---|---|
| Accesso al fascicolo e verifica istruttoria | Si valuta in base alle ricerche d'archivio necessarie |
| Integrazione documenti (visure, planimetrie, perizia) | Dipende dai documenti mancanti e dalla complessità dell'abuso |
| Diritti e bolli del Comune di Roma | Importi stabiliti dall'ente, da verificare per la singola istanza |
| Oblazione e oneri concessori | Definiti dalla legge di condono applicabile e dalla consistenza |
| Onorario tecnico dello studio | Preventivo gratuito su misura, dopo l'accesso al fascicolo |
I tempi di definizione non dipendono solo dallo studio ma anche dai carichi dell'ufficio: il valore aggiunto del nostro intervento è proprio ridurli con solleciti mirati e fascicoli completi e corretti al primo deposito. Richiedi un preventivo gratuito: un nostro tecnico risponde subito ai tuoi quesiti.
E i bonus edilizi?
Il condono regolarizza l'immobile dal punto di vista urbanistico, ma non è un'agevolazione fiscale. Sui lavori di recupero successivi valgono i bonus edilizi 2026: detrazione in dichiarazione del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili (entro 96.000 € per unità).
Attenzione: sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti (D.L. 11/2023), così come il Superbonus. Oggi la via ordinaria resta la detrazione IRPEF in dichiarazione.
Come ti aiutiamo a Roma
Il condono edilizio del Comune di Roma è noto per le lunghe attese: una pratica può restare ferma anni senza che il proprietario sappia perché. Noi lavoriamo ogni giorno con l'UCE di via di Decima e conosciamo l'iter, la modulistica corrente e le corsie di sollecito.
- Accediamo al fascicolo e ti diciamo con chiarezza a che punto è la domanda
- Reperiamo e integriamo i documenti mancanti, evitando rimbalzi e nuove richieste
- Solleciti mirati per accelerare la definizione
- Ti seguiamo fino al ritiro della concessione e alla successiva agibilità
Iter della pratica presso l'UCE passo-passo
Sapere esattamente "a che punto è" il fascicolo è la chiave per sbloccarlo. Di seguito l'iter operativo che seguiamo presso l'Ufficio Condono Edilizio (UCE) di via di Decima 102, dal primo accesso fino al ritiro della concessione.
| Fase | Cosa si fa | Strumento / canale |
|---|---|---|
| 1. Inquadramento | Si verifica a quale legge fa capo la domanda (47/1985, 724/1994 o 326/2003) e se l'immobile ricade in zona vincolata | Risorse per Roma, sezione Condono Edilizio (accesso con SPID/credenziali) |
| 2. Accesso al fascicolo | Si consulta lo stato istruttorio e si richiede copia degli atti depositati | Servizio digitale del Comune o sportello su appuntamento (TUPASSI) |
| 3. Verifica documentale | Si individua cosa manca: oblazione/oneri non saldati, perizia, planimetria catastale, prove di data | Confronto fascicolo vs. modulistica vigente |
| 4. Integrazione | Si deposita la documentazione mancante con il modello 03 allo sportello Protocollo o tramite raccomandata | Modello 03 (Comune di Roma) |
| 5. Sollecito | Si protocolla il modello 21 "Richiesta di sollecito per l'istruttoria", eventualmente con allegato il caso prioritario | Modello 21 (Comune di Roma) |
| 6. Definizione e ritiro | A istruttoria conclusa si ritira la concessione in sanatoria (con marca da bollo) e si procede all'agibilità | Sportello UCE / SUE |
Gli orari dell'ufficio sono lunedì-venerdì 8:00-13:00; lo sportello Protocollo riceve la documentazione aggiuntiva (modello 03) negli stessi giorni. Il monitoraggio online avviene registrandosi alla piattaforma Risorse per Roma, sezione "Condono Edilizio", con codice fiscale e password personale: da lì l'intestatario può delegare un tecnico come intermediario.
Nota importante: il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. Legge 105/2024) non ha riaperto i condoni. Ha però ridisegnato la via ordinaria per gli abusi non condonati, con la procedura di accertamento di conformità semplificata (art. 36-bis DPR 380/2001) e con l'introduzione di un silenzio-assenso a 45 giorni per le piccole irregolarità.
Oneri, diritti e oblazione: gli importi fissi di legge
La parcella del professionista varia caso per caso (preventivo gratuito), ma esistono importi fissi istituzionali stabiliti dalla legge o dal Comune, che è bene conoscere. Riportiamo solo i valori certi e fissi, non gli oneri commisurati alla consistenza (che dipendono dalla superficie/volume del singolo abuso).
| Voce fissa | Importo | Fonte |
|---|---|---|
| Marca da bollo per il rilascio della concessione in sanatoria | 16,00 € | Comune di Roma, UCE |
| Anticipo minimo dell'oblazione (3° condono, Tab. C) | 1.700 € se l'importo dovuto supera tale soglia, altrimenti l'intero importo | L. 326/2003, allegato 1 |
| Anticipo minimo degli oneri concessori (3° condono, Tab. D) | 500 € se l'importo dovuto supera tale soglia, altrimenti l'intero importo | L. 326/2003, allegato 1 |
I pagamenti verso Roma Capitale si effettuano allo sportello cassa (POS), tramite bollettino PagoPA generato dall'ufficio, con bonifico o presso gli uffici postali. Le somme dovute ad altri enti (oblazione statale o regionale) vanno caricate a parte nella sezione "altri pagamenti" del portale, allegando le ricevute.
Attenzione: l'oblazione vera e propria e gli oneri concessori sono commisurati alla tipologia, alla superficie e alla zona dell'abuso secondo le tabelle allegate alla legge di condono applicabile. Non sono importi fissi: vanno calcolati sul caso concreto. Per questo, dopo l'accesso al fascicolo, ti forniamo un quadro chiaro e un preventivo gratuito della sola parcella tecnica.
Errori comuni che bloccano (o fanno rigettare) la pratica
Dalla nostra esperienza sullo sportello di via di Decima, ecco gli inciampi che ricorrono più spesso e che allungano i tempi:
- Confondere il condono con la sanatoria ordinaria. Nel 2026 non esiste alcun nuovo condono: un abuso recente si regolarizza con l'accertamento di conformità o con la procedura del Salva Casa, non con una domanda di condono "fuori termine".
- Pensare che la sanatoria urbanistica copra anche le strutture. Per gli interventi che hanno toccato parti strutturali serve la separata pratica al Genio Civile / deposito sismico: vedi sanatoria strutturale Salva Casa a Roma.
- Dimenticare l'agibilità. Ritirata la concessione, l'immobile non è ancora "a posto": va presentata la segnalazione per l'agibilità. Senza, restano problemi in fase di vendita.
- Scambiare una tolleranza per un abuso da condonare. Piccole difformità entro le soglie di legge possono rientrare nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis DPR 380/2001) e non richiedono il condono.
- Planimetria catastale non allineata. Se la planimetria catastale non rispecchia lo stato reale post-condono, l'incoerenza riemerge al primo controllo: spesso serve un aggiornamento DOCFA.
- Saldo parziale di oblazione e oneri. Una pratica con conguagli non versati non viene definita: prima di sollecitare occorre verificare che i pagamenti siano completi.
Mini-casi: come si sblocca una pratica ferma
Due situazioni tipiche (esempi illustrativi, non riferiti a clienti reali) per capire il metodo di lavoro.
Caso 1 — Domanda del 1986 mai definita. Un proprietario eredita un appartamento con una domanda di primo condono (L. 47/1985) presentata e mai conclusa. All'accesso al fascicolo risulta mancante la perizia sullo stato dei luoghi e l'oblazione versata solo in parte. Si predispone la perizia immobiliare, si calcola il conguaglio, si deposita il tutto con il modello 03 e si protocolla il sollecito (modello 21). A definizione, si ritira la concessione (bollo 16 €) e si avvia l'agibilità. È un percorso simile a quello dell'abuso edilizio ereditato.
Caso 2 — Vendita bloccata da un condono pendente. Un venditore scopre, in fase di rogito, che la veranda chiusa decenni fa è oggetto di una domanda di condono ancora aperta. Si verifica lo stato istruttorio, si allinea la planimetria catastale e si sollecita la definizione invocando il caso prioritario (immobile destinato ad attività/atto in corso). Sul tema specifico delle verande vedi sanare veranda o tettoia a Roma e, per la cornice generale, vendere casa con abuso edilizio.
Checklist documenti per l'accesso e l'integrazione
Da preparare prima dell'appuntamento o del deposito (può variare in base allo stato del fascicolo):
- Documento d'identità e codice fiscale dell'intestatario della domanda
- Estremi della domanda di condono (numero di protocollo / anno) se disponibili
- Eventuale atto di provenienza (rogito, successione) se l'immobile è stato ereditato o acquistato dopo la domanda
- Visura e planimetria catastale aggiornate
- Ricevute di oblazione e oneri già versati
- Documentazione fotografica e rilievo dello stato dei luoghi
- Perizia tecnica asseverata, quando richiesta dall'ufficio
- Atto di delega al tecnico e, per il ritiro tramite delegato, marca da bollo da 16 €
- Modello 03 (integrazione documenti) e/o modello 21 (sollecito), secondo la fase
Se non sai quali di questi documenti mancano, è normale: il primo passo è proprio l'accesso al fascicolo. Scrivici e ce ne occupiamo noi.
Disclaimer
Contenuto aggiornato a giugno 2026 sulla base delle informazioni pubblicate dal Comune di Roma (Ufficio Condono Edilizio) e dalla normativa nazionale (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003, DPR 380/2001 e D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024). Importi fissi, modulistica e procedure possono essere aggiornati dagli enti: ogni pratica va verificata sul caso specifico. Per una valutazione puntuale richiedi un preventivo gratuito.
Domande frequenti
Quanto costa la marca da bollo per la concessione in sanatoria a Roma?
La marca da bollo prevista dal Comune di Roma per il rilascio della concessione in sanatoria è di 16,00 euro. È un importo fisso istituzionale, distinto da oblazione, oneri concessori e dalla parcella del tecnico (che dipende dal singolo caso).
Devo versare un anticipo dell'oblazione per il terzo condono?
Per le domande relative al terzo condono (L. 326/2003) la legge prevedeva un anticipo: il 30% dell'oblazione con un minimo di 1.700 euro (o l'intero importo se inferiore) e il 30% degli oneri concessori con un minimo di 500 euro (o l'intero importo se inferiore). Per le pratiche ancora pendenti vanno verificati i versamenti già effettuati e gli eventuali conguagli.
Come posso seguire online lo stato del mio condono a Roma?
L'intestatario della domanda può registrarsi alla piattaforma Risorse per Roma, sezione Condono Edilizio, con codice fiscale e password personale, e consultare lo stato della pratica. Può inoltre delegare un tecnico abilitato come intermediario, che accede telematicamente al fascicolo senza recarsi allo sportello di via di Decima.
Quale modello serve per sollecitare l'istruttoria del condono?
Si usa il modello 21 'Richiesta di sollecito per l'istruttoria', scaricabile dalla modulistica del Comune di Roma e da depositare presso l'Ufficio Condono. Per integrare documenti mancanti si usa invece il modello 03, da consegnare allo sportello Protocollo o inviare tramite raccomandata.
Posso ancora presentare una nuova domanda di condono nel 2026?
No. Le tre leggi di condono (1985, 1994, 2003) sono chiuse e nel 2026 non è in vigore alcuna nuova sanatoria straordinaria. Per regolarizzare un abuso recente si usa l'accertamento di conformità, aggiornato dal decreto Salva Casa.
La mia domanda di condono è ferma da anni: cosa posso fare?
Si parte dall'accesso al fascicolo presso l'UCE per capire lo stato dell'istruttoria e cosa manca. Da lì si integrano i documenti e si protocollano i solleciti. È esattamente il servizio di cui ci occupiamo.
Dove si trova l'Ufficio Condono Edilizio di Roma?
In via di Decima 102, 00144 Roma. Si accede solo su appuntamento, prenotabile tramite il servizio di prenotazione di Roma Capitale (TUPASSI). Un tecnico delegato può gestire più pratiche per appuntamento.
Posso vedere lo stato della pratica online?
Sì. L'intestatario può registrarsi ai servizi digitali del Comune di Roma e delegare un tecnico come intermediario, che consulta telematicamente il fascicolo senza fare file allo sportello.
Dopo il condono devo richiedere l'agibilità?
Sì, una volta ritirata la concessione in sanatoria si presenta la Segnalazione Certificata per l'Agibilità in via telematica tramite la piattaforma SUE, con perizia asseverata del tecnico.
Quanto costa la pratica?
Dipende dallo stato del fascicolo e dai documenti mancanti, oltre a diritti, bolli, oblazione e oneri di legge. Dopo l'accesso al fascicolo ti diamo un preventivo gratuito e su misura.
Contattaci per un preventivo gratuito
Hai una pratica di condono a Roma da sbloccare o un'agibilità da richiedere? Scrivici dalla pagina contatti: analizziamo la tua situazione e ti diciamo subito i passi da fare, con un preventivo gratuito e senza impegno.