SCIA in Sanatoria a Roma: come regolarizzare un abuso edilizio minore
La SCIA in sanatoria è la pratica con cui si regolarizzano interventi edilizi eseguiti senza aver presentato in tempo la SCIA edilizia, oppure realizzati in difformità da quanto autorizzato.
Dal 2024 la materia è stata profondamente rivista dal decreto "Salva Casa" (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024), che ha modificato l'art. 37 del D.P.R. 380/2001 e ha introdotto il nuovo art. 36-bis.
In questa guida spieghiamo cos'è, quando serve, quali sono i costi e le sanzioni aggiornati e come ti seguiamo passo per passo a Roma.
Cos'è la SCIA in sanatoria e a cosa serve
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria è una procedura amministrativa che permette di rendere legittimi interventi già eseguiti, ad esempio piccole opere interne di manutenzione straordinaria, modifiche distributive o lavori realizzati senza il titolo richiesto dalla normativa.
Serve a:
- Regolarizzare opere realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA;
- Sanare parziali difformità dal permesso di costruire o variazioni essenziali sanabili;
- Evitare le conseguenze più gravi dell'abuso (ordine di demolizione, sanzioni penali), pagando una sanzione pecuniaria;
- Restituire commerciabilità all'immobile, requisito spesso indispensabile per vendere, donare o accedere a un mutuo.
La sanatoria si fonda sull'accertamento di conformità: l'opera deve risultare regolare rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia. Il Salva Casa ha attenuato il vecchio requisito della "doppia conformità" per le difformità minori (vedi sotto).
Quando è necessaria la SCIA in sanatoria
La SCIA in sanatoria è richiesta quando sono stati eseguiti, senza il titolo necessario, interventi che rientrano tra quelli soggetti a SCIA, in particolare:
- Manutenzione straordinaria su parti strutturali o con frazionamento/accorpamento di unità immobiliari;
- Restauro e risanamento conservativo che coinvolge parti strutturali;
- Ristrutturazione edilizia "leggera", senza aumento di volume né cambio di sagoma rilevante;
- Modifiche interne eseguite senza SCIA edilizia né CILA.
Se invece l'intervento rientrava nella edilizia libera, non è dovuta alcuna sanatoria.
La corretta qualificazione dell'opera è il primo passo: un sopralluogo del tecnico evita di pagare sanzioni non dovute o, al contrario, di sottovalutare un abuso più grave.
La doppia conformità dopo il Salva Casa
Prima del 2024 la sanatoria richiedeva la doppia conformità "piena": l'opera doveva essere regolare sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Il decreto Salva Casa ha introdotto, per le parziali difformità e le variazioni essenziali (nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001), una doppia conformità "asincrona":
- conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria;
- conformità ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.
Questo rende sanabili molti piccoli abusi che prima restavano bloccati. Restano esclusi gli abusi più gravi (assenza totale di titolo, totale difformità): per questi si applica l'accertamento di conformità ex art. 36, più rigoroso.
Documenti necessari
Per presentare una SCIA in sanatoria a Roma servono di norma:
- Relazione tecnica asseverata del geometra o tecnico abilitato, con dichiarazione di conformità;
- Elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto;
- Planimetria catastale aggiornata e, se l'intervento ha modificato la consistenza, la successiva modifica della planimetria catastale tramite DOCFA;
- Documentazione fotografica dello stato dei luoghi;
- Titolo di proprietà o di legittimazione a presentare la pratica;
- Eventuali pareri/nulla osta (es. parere della Soprintendenza in zona vincolata, parere ASL per attività specifiche);
- Attestazione dei pagamenti dei diritti di segreteria e della sanzione.
La pratica si presenta in modalità telematica tramite il portale SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale: vedi la pagina ufficiale Roma Capitale – Procedure edilizie (SCIA).
Costi e tempi
I costi si compongono di tre voci:
- i diritti di segreteria del Comune;
- la sanzione pecuniaria prevista dalla legge;
- l'onorario del tecnico.
Diritti di segreteria – Comune di Roma
| Tipologia di pratica | Diritti di segreteria (indicativi) |
|---|---|
| SCIA edilizia ordinaria | 251,24 € |
| SCIA in alternativa al permesso di costruire | 251,24 € |
| Variante in corso d'opera | 121,24 € |
| SCIA in sanatoria | 501,24 € |
Importi indicativi soggetti ad aggiornamento da parte di Roma Capitale; dal 2025 il pagamento avviene direttamente in fase di compilazione sul portale SUET.
Sanzioni pecuniarie (D.P.R. 380/2001, testo aggiornato dal Salva Casa)
Il decreto Salva Casa ha inasprito le sanzioni. Le ipotesi più frequenti:
| Caso | Sanzione (aggiornata 2024-2026) |
|---|---|
| Assenza/difformità da SCIA – intervento sanabile (art. 36-bis) | da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore |
| Abuso minore non sanabile ma non demolibile (art. 37, comma 1) | triplo dell'aumento del valore venale, comunque non inferiore a 1.032 € |
| SCIA presentata in corso d'opera (tardiva) | sanzione fissa pari a 516 € |
L'importo esatto è determinato dal Comune sulla base dell'aumento di valore dell'immobile, valutato dall'Agenzia delle Entrate.
Il vecchio comma 4 dell'art. 37 (oblazione da 516 a 5.164 €) è stato abrogato e confluito nel nuovo art. 36-bis.
Tempi
Una volta presentata la documentazione completa, il Comune valuta la conformità dell'intervento. Per la sanatoria delle parziali difformità (art. 36-bis) il termine di riferimento è di circa 30 giorni (SCIA) o 45 giorni (permesso).
Eventuali richieste di integrazione possono prolungare l'istruttoria. Per la massima tutela è sempre opportuno attendere il provvedimento espresso del Comune.
I numeri sopra sono ordini di grandezza. La sanzione dipende dall'aumento di valore venale, dalla zona e dalla natura dell'abuso: contattaci per un preventivo gratuito con stima realistica di costi e tempi.
Detrazioni fiscali collegate (2026)
Se nell'ambito della regolarizzazione esegui anche lavori di ristrutturazione, ricorda che nel 2026 la detrazione "bonus ristrutturazioni" è al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili (limite di spesa 96.000 € per unità).
Sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti (D.L. 11/2023 e successivi): la via ordinaria è la detrazione in dichiarazione dei redditi. Per i dettagli aggiornati fa fede la Guida dell'Agenzia delle Entrate alle ristrutturazioni edilizie.
La sanzione per l'abuso, in ogni caso, non è agevolabile.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di SCIA in sanatoria a Roma e provincia:
- Sopralluogo e verifica documentale: confrontiamo lo stato di fatto con i titoli edilizi depositati e la planimetria catastale;
- Inquadramento dell'abuso: stabiliamo se è sanabile e con quale procedura (art. 36-bis o art. 37);
- Redazione e asseverazione degli elaborati e della relazione tecnica;
- Calcolo della sanzione e dei diritti, con preventivo trasparente;
- Presentazione telematica sul SUET di Roma Capitale e gestione dei rapporti con l'ufficio;
- Aggiornamento catastale finale (DOCFA) e, se necessario, certificato di agibilità.
Per ristrutturazioni complete, il nostro partner roma-ristruttura.it affianca lo studio nella fase di cantiere.
Domande frequenti
Quando è necessaria la SCIA in sanatoria?
Quando sono stati eseguiti lavori soggetti a SCIA edilizia (manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro, ristrutturazione leggera) senza aver presentato il titolo, oppure in difformità da esso, e l'intervento è sanabile sul piano urbanistico ed edilizio.
Quanto costa la SCIA in sanatoria a Roma?
I diritti di segreteria a Roma sono indicativamente 501,24 €, a cui si somma la sanzione pecuniaria (da 1.032 € in su per l'assenza/difformità da SCIA, in proporzione all'aumento di valore) e l'onorario del tecnico. L'importo varia molto in base al caso: contattaci per un preventivo gratuito.
È ancora richiesta la doppia conformità?
Per le parziali difformità e le variazioni essenziali il Salva Casa ha introdotto una doppia conformità "asincrona": urbanistica al momento della domanda ed edilizia al momento della realizzazione. Per gli abusi più gravi resta la doppia conformità "piena" dell'art. 36.
Quali sono i tempi per la SCIA in sanatoria?
Dopo la presentazione della documentazione completa, l'istruttoria comunale richiede orientativamente 30 giorni (SCIA) o 45 giorni (permesso). Eventuali integrazioni o verifiche possono allungare i tempi.
Posso presentare la SCIA in sanatoria per lavori interni?
Sì, purché si tratti di interventi soggetti a SCIA e sanabili. Per opere minori (es. spostamento di tramezzi senza incidenza strutturale) potrebbe invece bastare una CILA in sanatoria: è il tecnico a individuare il titolo corretto.
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