Certificato di conformità urbanistica a Roma: cos'è, quando serve, costi e tempi
Con "certificato di conformità urbanistica" si intende, nella pratica professionale, la verifica e l'attestazione che un immobile sia regolare dal punto di vista edilizio e urbanistico, cioè che corrisponda ai titoli con cui è stato costruito e modificato.
È un passaggio fondamentale prima di una compravendita, di un mutuo o di una ristrutturazione. Il nostro studio tecnico a Roma se ne occupa con sopralluogo, accesso agli atti e relazione asseverata.
Cos'è e a cosa serve
In Italia non esiste un "certificato di conformità urbanistica" rilasciato dal Comune come documento standard con quel nome. Ciò che il professionista produce è una relazione di regolarità urbanistico-edilizia (spesso chiamata relazione tecnica integrata o relazione di conformità), che attesta lo stato legittimo dell'immobile.
Lo stato legittimo è definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): è lo stato dell'immobile stabilito dal titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione, integrato con i titoli successivi che hanno disciplinato gli interventi sull'unità.
In pratica il tecnico confronta i disegni e i permessi depositati in Comune (Licenza, Concessione, Permesso di Costruire, SCIA, CILA, condoni) con lo stato di fatto dell'immobile, verificando che coincidano.
Questa attestazione serve a:
- Compravendita immobiliare: dimostrare all'acquirente e al notaio che l'immobile è regolare. Gli atti di trasferimento di fabbricati costruiti dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non riportano gli estremi del titolo edilizio (art. 46 D.P.R. 380/2001, già art. 40 L. 47/1985).
- Mutuo ipotecario: le banche richiedono la regolarità urbanistica e catastale prima di erogare il finanziamento.
- Ristrutturazioni e nuovi interventi: senza uno stato legittimo accertato non si può presentare correttamente CILA, SCIA o permesso di costruire.
- Accesso alle detrazioni edilizie: per fruire dei bonus casa l'immobile deve essere in regola.
Da non confondere con il certificato di destinazione urbanistica (CDU): quello è un documento ufficiale rilasciato dal Comune ai sensi dell'art. 30 del D.P.R. 380/2001 e riguarda la destinazione urbanistica dei terreni (zona di PRG, vincoli), non la regolarità di un fabbricato.
Conformità urbanistica e conformità catastale: la differenza
Sono due verifiche distinte, entrambe richieste in fase di vendita:
| Aspetto | Conformità urbanistico-edilizia | Conformità catastale |
|---|---|---|
| Cosa attesta | Corrispondenza tra immobile e titoli edilizi (stato legittimo) | Corrispondenza tra immobile e planimetria catastale depositata |
| Ufficio di riferimento | Comune (Sportello Unico Edilizia) | Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali |
| Documento tipico | Relazione asseverata del tecnico | Visura e planimetria, eventuale DOCFA |
| Se non conforme | Sanatoria edilizia / accertamento di conformità | Aggiornamento catastale (modifica planimetria) |
Capita spesso che la planimetria catastale risulti diversa da quella comunale: in quel caso il tecnico individua quale dei due documenti va allineato.
Documenti necessari
Per redigere la relazione di conformità urbanistica serve raccogliere:
- Titolo di provenienza dell'immobile (rogito, successione, donazione).
- Titoli edilizi storici: Licenza/Concessione edilizia, Permesso di Costruire, SCIA, CILA, eventuali condoni e relative pratiche di accesso agli atti in Comune.
- Visura catastale e planimetria catastale aggiornate.
- Certificato/dichiarazione di agibilità, ove presente.
- Rilievo dello stato di fatto eseguito durante il sopralluogo.
Se manca qualche tassello ce ne occupiamo noi, dall'accesso agli atti in Comune al recupero della planimetria comunale storica.
Come si verifica la conformità: le fasi
- Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto dell'immobile.
- Accesso agli atti in Comune per recuperare titoli e grafici depositati.
- Confronto tra stato di fatto e progetti approvati per individuare difformità.
- Esito: se tutto coincide redigiamo la relazione asseverata di conformità; altrimenti valutiamo la regolarizzazione.
Quando emergono irregolarità, la strada dipende dalla loro entità. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni nella Legge 105/2024) ha riformato l'accertamento di conformità del D.P.R. 380/2001:
- Art. 36 – per opere in assenza o totale difformità dal titolo: resta richiesta la doppia conformità piena (conformità urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda).
- Art. 36-bis (nuovo) – per parziali difformità e variazioni essenziali: introduce una doppia conformità "attenuata" (urbanistica al momento della domanda, edilizia al momento della realizzazione), con regolarizzazione tramite SCIA in sanatoria o permesso in sanatoria.
Approfondimenti nelle pagine accertamento di conformità, Salva Casa decreto e SCIA in sanatoria.
Costi e tempi
Il costo della relazione di conformità urbanistica varia in base a superficie e complessità dell'immobile, numero di titoli da reperire, necessità di accesso agli atti e presenza di difformità da sanare. Per questo non pubblichiamo una tariffa fissa: ogni immobile fa storia a sé.
| Voce | Da cosa dipende |
|---|---|
| Onorario tecnico per la relazione | Superficie, anni di stratificazione dei titoli, urgenza |
| Diritti e accesso agli atti in Comune | Numero di pratiche da recuperare presso il Comune di Roma |
| Bolli e diritti di segreteria | Tariffe comunali vigenti al momento della richiesta |
| Eventuale sanatoria | Tipo di difformità (oblazione e sanzioni di legge a parte) |
Per i tempi: la relazione, raccolti i documenti, si redige in pochi giorni; la variabile principale è il tempo di rilascio dei documenti da parte del Comune in caso di accesso agli atti, che a Roma può richiedere diverse settimane.
Se è necessaria una sanatoria vanno considerati gli importi di legge:
- SCIA in sanatoria (art. 36-bis): sanzione pari al doppio dell'aumento di valore venale, con minimo 1.032 € e massimo 10.328 €.
- Omessa CILA: si regolarizza con 1.000 €.
Gli importi esatti dipendono dal caso concreto e le tariffe comunali sono soggette a revisione: verifichiamo sempre i valori vigenti. Contattaci per un preventivo gratuito con stima di tempi e costi.
Conformità urbanistica e bonus edilizi 2026
La regolarità urbanistica è il presupposto per accedere alle detrazioni edilizie. Nel 2026 il quadro è cambiato rispetto agli anni del Superbonus:
- Bonus ristrutturazioni: detrazione del 50% per l'abitazione principale (prima casa) e del 36% per gli altri immobili, su una spesa massima di 96.000 € per unità immobiliare, in 10 quote annuali.
- Cessione del credito e sconto in fattura: aboliti in via generale dal D.L. 11/2023. La via ordinaria oggi è la detrazione in dichiarazione dei redditi.
- Superbonus 110%: non più in vigore al 2026.
Per l'efficientamento energetico ricordiamo gli adempimenti collegati: pratica ENEA, APE e relazione tecnica Legge 10.
Rischi della mancata conformità
Procedere senza aver verificato lo stato legittimo espone a conseguenze serie:
- l'atto di compravendita può essere nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001);
- l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento;
- in caso di abuso edilizio scattano sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, profili penali;
- l'immobile non regolare difficilmente ottiene il mutuo e non accede ai bonus.
Far verificare la conformità prima di firmare è la scelta più prudente.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico di geometra opera su tutta Roma e provincia. Ti seguiamo dal sopralluogo fino alla relazione asseverata, occupandoci di:
- sopralluogo e rilievo dell'immobile;
- accesso agli atti presso il Comune di Roma e recupero dei titoli storici;
- verifica della conformità urbanistica e catastale;
- redazione della relazione asseverata per notaio e banca;
- eventuale regolarizzazione tramite accertamento di conformità, sanatoria o aggiornamento catastale.
Per ristrutturazioni complete con cantiere, lavoriamo con il partner roma-ristruttura.it.
Riferimenti normativi
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico Edilizia (artt. 9-bis, 30, 36, 36-bis, 46)
- D.L. 69/2024 "Salva Casa", convertito dalla L. 105/2024
- Comune di Roma – Sportello Unico Edilizia
Domande frequenti
Cos'è il certificato di conformità urbanistica?
È l'attestazione che un immobile corrisponde ai titoli edilizi con cui è stato costruito e modificato, cioè il suo "stato legittimo" ai sensi dell'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001. In pratica si concretizza in una relazione asseverata redatta dal tecnico: non è un documento standard rilasciato dal Comune con quel nome.
È diverso dal certificato di destinazione urbanistica (CDU)?
Sì. Il CDU (art. 30 D.P.R. 380/2001) è rilasciato dal Comune e riguarda la destinazione urbanistica dei terreni. La conformità urbanistica di un fabbricato è invece accertata dal tecnico tramite relazione asseverata. Trovi i dettagli sul CDU nella nostra pagina dedicata.
Quando è obbligatoria la verifica di conformità?
È di fatto indispensabile prima di una compravendita o di un mutuo, e prima di avviare lavori. Per i fabbricati costruiti dopo il 17 marzo 1985 l'atto di vendita è nullo se non riporta gli estremi del titolo edilizio.
Quanto costa e quanto tempo serve?
Il costo varia in base alla superficie, alla complessità e all'eventuale accesso agli atti o sanatoria. La relazione, raccolti i documenti, si redige in pochi giorni; i tempi del Comune per il recupero dei titoli incidono maggiormente. Contattaci per un preventivo gratuito.
Cosa succede se l'immobile non è conforme?
Si valuta una regolarizzazione: per le difformità parziali è oggi disponibile l'accertamento di conformità "semplificato" dell'art. 36-bis (Salva Casa) con SCIA in sanatoria; per i casi più gravi resta l'art. 36 con doppia conformità piena.
Devi vendere, acquistare o ristrutturare un immobile a Roma e vuoi essere certo che sia in regola? Contattaci per un preventivo gratuito: un nostro tecnico verifica lo stato legittimo del tuo immobile e ti indica tempi e costi.