Planimetria catastale e planimetria comunale diverse: cosa bisogna fare?
Hai scoperto che la planimetria catastale è diversa dalla planimetria comunale del tuo immobile e non sai come regolarizzare la situazione, quanto costa e quanto tempo serve? Sei nel posto giusto.
In questa guida ti spieghiamo in modo chiaro cosa significa questa difformità, come si interviene al Catasto e al Comune di Roma e con quali costi e tempi indicativi (verificati sulla normativa vigente nel 2026).
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Cosa significa avere planimetria catastale e comunale diverse
Ogni immobile è descritto da due documenti distinti, che servono a scopi diversi:
- La planimetria catastale è depositata al Catasto (gestito dall'Agenzia delle Entrate, in cui dal 1° dicembre 2012 è confluita l'ex Agenzia del Territorio). Ha valenza prettamente fiscale: serve a calcolare la rendita e le imposte. In Italia il Catasto non è probatorio: non dimostra né la regolarità urbanistica né, di per sé, la titolarità.
- La planimetria comunale è il progetto depositato presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune, agganciato al titolo abilitativo (licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, CILA o SCIA). È il documento che legittima la costruzione e dimostra che l'immobile è regolare e non abusivo.
Quando le due piantine non coincidono, l'immobile è difforme. Non sempre "difforme" vuol dire "abusivo": esistono differenze sanabili con una semplice pratica e altre più complesse. Capire in quale caso ci si trova è il primo passo, e va fatto con un tecnico abilitato.
Perché la planimetria catastale non basta a dimostrare la regolarità
Anche se prendi in mano la piantina catastale e ti sembra "tutto in ordine", quel documento non prova la regolarità edilizia della casa. Per capire la storia dell'immobile occorre leggere la visura catastale storica: lì si vede se nel tempo sono state presentate variazioni catastali.
Se accanto a un aggiornamento compare la dicitura "esatta rappresentazione grafica", nella maggioranza dei casi la planimetria comunale risulta diversa da quella catastale. Fino al 2007 circa, infatti, era prassi allineare il dato catastale per chiudere in fretta una compravendita, senza verificare la conformità urbanistica.
Dove si trova la planimetria comunale
La planimetria comunale si trova nell'archivio dei progetti del Comune. A Roma si richiede tramite accesso agli atti allo Sportello Unico per l'Edilizia, con due canali diversi a seconda dell'epoca della pratica:
- per i progetti più datati e i titoli abilitativi si usa il sistema online SIPRE di Roma Capitale (previa registrazione al portale);
- per le pratiche più recenti, come le CILA, può essere necessario l'accesso diretto all'ufficio competente.
Noi ce ne occupiamo per te: vedi il servizio dedicato di richiesta del progetto edilizio a Roma.
Cosa fare se la planimetria catastale è diversa da quella comunale
La regola pratica è questa: prima si sistema l'aspetto urbanistico (Comune), poi quello catastale. Vediamo i casi più frequenti.
Differenze solo nei muri interni (tramezzi)
Se la difformità riguarda tramezzi interni spostati, demoliti o aggiunti — la classica ristrutturazione interna fatta senza comunicazione al Comune — di norma si regolarizza con una CILA in sanatoria (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata tardiva). La sanzione ordinaria prevista dall'art. 6-bis del DPR 380/2001 per la CILA tardiva è di 1.000 euro, ridotta di due terzi (quindi a circa 333 euro) se la comunicazione viene presentata mentre i lavori sono ancora in corso. Con la CILA non si possono sanare opere su parti strutturali: si possono invece regolarizzare nuovi vani, nuovi bagni o l'apertura di un angolo cottura.
Opere esterne, ampliamenti o variazioni più rilevanti
Se le opere riguardano l'esterno (tettoie, gazebo), l'apertura di finestre, scale esterne o variazioni essenziali, serve l'accertamento di conformità in sanatoria tramite SCIA, ai sensi degli artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001.
Il Decreto "Salva Casa" (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha riformato questa materia introducendo, per le difformità parziali e le variazioni essenziali, una doppia conformità "attenuata": occorre la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione.
La sanzione, commisurata all'aumento di valore dell'immobile, va da un minimo di 1.032 euro fino a un massimo che, a seconda della fattispecie, può arrivare a 10.328 euro per le difformità parziali. Gli importi effettivi variano caso per caso: per questo è indispensabile una valutazione tecnica preventiva.
Quando basta una semplice variazione catastale (senza sanatoria edilizia)
Se la planimetria catastale contiene solo errori grafici che non incidono sulla regolarità urbanistica, non serve una sanatoria: basta una variazione catastale con procedura DOCFA. Rientrano in questi casi:
- mancata indicazione dell'orientamento sulla piantina;
- errata indicazione del piano;
- errore nell'altezza interna;
- meri errori grafici che non variano vani, dimensioni o numero di finestre.
Lievi difformità: quando si può evitare anche l'aggiornamento catastale
Secondo la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 2/2010, in presenza di lievi difformità si può evitare l'aggiornamento della planimetria catastale. Sono considerate lievi le variazioni che non comportano:
- aumento del numero dei vani;
- cambio di destinazione d'uso, anche parziale;
- aumento della superficie calpestabile;
- variazione del numero di unità.
In pratica, lo spostamento di una porta o un piccolo errore grafico che non modificano la rendita catastale.
Attenzione, però: una difformità "lieve" sul piano catastale può comunque nascondere una grave difformità urbanistica. Per questo conviene sempre far redigere a un tecnico la dichiarazione di conformità catastale.
Cosa rischi se vendi con le planimetrie diverse
Oggi i controlli in fase di compravendita sono molto rigorosi. La legge (art. 19, comma 14, del DL 78/2010, convertito dalla L. 122/2010) impone che nell'atto sia dichiarata la conformità catastale, a pena di nullità, e la Cassazione (sent. n. 27181/2022) ha confermato che l'omissione comporta la nullità assoluta dell'atto.
I rischi concreti per chi vende un immobile non regolare sono:
- restituzione del doppio della caparra se è stato firmato solo il preliminare;
- richiesta di risoluzione del rogito con restituzione del prezzo e risarcimento dei danni;
- responsabilità penale per dichiarazione falsa in atto pubblico, se si dichiara regolare un immobile che non lo è.
C'è anche il rischio che la banca rifiuti il mutuo all'acquirente, perché la perizia richiede la corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali e urbanistici. Per questo conviene affidarsi a un tecnico abilitato — geometra, architetto o ingegnere — prima di mettere in vendita o di acquistare.
Consigli per acquistare e vendere in sicurezza
Se stai acquistando: è tuo diritto pretendere che il venditore aggiorni a sue spese la documentazione prima del rogito. Puoi inserire la regolarizzazione come clausola sospensiva nel preliminare, firmando l'atto definitivo solo quando le planimetrie risultano conformi.
Se stai vendendo: fai eseguire le verifiche (e gli eventuali aggiornamenti) prima di promuovere la vendita. Eviterai contestazioni e velocizzerai la trattativa. È buona prassi verificare la conformità già in fase di compromesso.
Documenti necessari
Per impostare la pratica di solito servono:
- visura catastale attuale e storica dell'immobile;
- planimetria catastale depositata;
- titolo abilitativo e progetto depositato in Comune (recuperabili con l'accesso agli atti);
- rilievo dello stato di fatto eseguito dal tecnico;
- documento d'identità e delega del proprietario per richiedere visure e progetti per suo conto.
Costi e tempi indicativi (aggiornati al 2026)
I costi reali sono molto più bassi delle cifre che spesso circolano online. Ecco gli ordini di grandezza verificati dei tributi pubblici, a cui va sempre sommata la parcella del tecnico, da definire con un preventivo personalizzato.
| Voce | Costo / tributo pubblico | Tempi indicativi |
|---|---|---|
| Visura catastale online (proprio immobile) | Gratuita dal 1/1/2025 (area riservata Agenzia Entrate con SPID/CIE/CNS) | Immediata |
| Planimetria catastale del proprio immobile | Gratuita con il servizio "Consultazione personale" | Immediata |
| Variazione catastale DOCFA | 70,00 € di tributo per ogni unità immobiliare urbana (dal 1/1/2025) | Protocollo in pochi giorni lavorativi |
| CILA in sanatoria (tramezzi interni) | Sanzione 1.000 € (ridotta a ~333 € se presentata durante i lavori) | Variabile |
| SCIA in sanatoria / accertamento di conformità | Sanzione da 1.032 €, commisurata all'aumento di valore | Decisione del Comune entro 45 giorni |
Importante: gli importi delle sanzioni sono indicativi e dipendono dalla specifica difformità e dalla valutazione dell'ufficio competente. La parcella del nostro studio per il rilievo, la pratica e l'aggiornamento si concorda a parte con un preventivo gratuito, in base alla dimensione dell'immobile e alla complessità del caso.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue ogni fase della regolarizzazione a Roma e provincia:
- Verifica documentale: recupero di visure, planimetrie e del progetto depositato in Comune (accesso agli atti tramite SIPRE / accesso diretto).
- Rilievo dello stato di fatto e confronto puntuale tra planimetria catastale, planimetria comunale e realtà.
- Valutazione della sanabilità e scelta della pratica corretta (variazione DOCFA, CILA o SCIA in sanatoria).
- Predisposizione e deposito delle pratiche al Catasto e al Comune di Roma.
- Dichiarazione di conformità catastale da allegare al rogito, che solleva venditore e notaio dalla relativa responsabilità.
Domande frequenti
La planimetria catastale dimostra che la casa è regolare?
No. Il Catasto in Italia non è probatorio: ha valore fiscale e non dimostra la regolarità urbanistica. La regolarità si verifica sul titolo abilitativo rilasciato dal Comune e sulla planimetria comunale.
Tra catastale e comunale, quale planimetria conta di più?
La planimetria comunale: è quella agganciata al titolo edilizio e attesta che l'immobile è stato costruito legittimamente. La correzione presso il Comune ha quindi priorità rispetto al solo aggiornamento al Catasto.
Quanto costa la variazione catastale?
Il tributo pubblico è di 70,00 € per ogni unità immobiliare (dal 1° gennaio 2025), a cui si aggiunge la parcella del tecnico, variabile in base al caso. Contattaci per un preventivo gratuito.
Le visure e le planimetrie catastali sono ancora a pagamento?
Dal 1° gennaio 2025 le visure catastali online sono gratuite; per i propri immobili anche la planimetria catastale è scaricabile gratuitamente dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
Cosa serve per sanare la differenza nei tramezzi interni?
Di norma una CILA in sanatoria, con sanzione di 1.000 € (ridotta di due terzi se presentata durante i lavori). Con la CILA non si sanano interventi su parti strutturali.
Cosa è cambiato con il Decreto Salva Casa?
Il DL 69/2024 (L. 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis del DPR 380/2001 con una doppia conformità attenuata per le difformità parziali e variazioni essenziali, e ha riordinato sanzioni e procedure. Ogni situazione va valutata caso per caso da un tecnico.
Posso vendere casa con le planimetrie diverse?
È molto rischioso: l'atto può essere nullo per mancata conformità catastale (art. 19, c. 14, DL 78/2010) e il venditore si espone a responsabilità anche penali. Meglio regolarizzare prima del rogito.
Quanto tempo serve per la variazione catastale?
L'aggiornamento al Catasto viene di solito protocollato in pochi giorni lavorativi dopo l'invio telematico della pratica firmata digitalmente. I tempi delle sanatorie edilizie dipendono invece dal Comune (la decisione sull'accertamento di conformità avviene entro 45 giorni).
Risolviamo insieme la tua difformità
Se la tua planimetria catastale è diversa da quella comunale, non rimandare: prima si interviene, prima vendi o acquisti in sicurezza. Affidati a un geometra esperto di pratiche edilizie e catastali a Roma. Contattaci ora per un preventivo gratuito e ti diremo esattamente cosa fare nel tuo caso.