Quando un'opera edilizia è stata realizzata in difformità dal titolo e tocca anche le strutture portanti dell'edificio (un tramezzo che è diventato muro, un solaio spostato, una tettoia ancorata alla facciata, un soppalco in cemento), regolarizzarla a Roma significa coordinare due binari distinti: la sanatoria edilizia presso lo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (SUET) di Roma Capitale e gli adempimenti sismici verso il Genio Civile della Regione Lazio. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con Legge 105/2024) ha riscritto le regole con il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001, introducendo una procedura di accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Ma quando entrano in gioco le strutture, la pratica si complica: capire chi fa cosa, in quale ordine e con quali documenti è il punto in cui un errore costa tempo, denaro e — nei casi peggiori — il diniego.
Questa guida spiega, alla data del 2026, come funziona la sanatoria strutturale a Roma: cosa dice l'art. 36-bis, l'iter sul portale SUET, il ruolo del Genio Civile regionale, i documenti necessari, i costi fissi e le sanzioni previsti dalla legge (senza inventare parcelle), gli errori più frequenti e come uno studio tecnico può seguire l'intera pratica.
Cos'è e quando serve
La sanatoria strutturale è la regolarizzazione di un'opera abusiva — o difforme dal titolo — che ha interessato le parti strutturali dell'edificio: fondazioni, pilastri, travi, solai, murature portanti, scale, coperture con funzione statica. Non parliamo quindi della semplice tinteggiatura o dello spostamento di una porta interna, ma di interventi che possono incidere sulla sicurezza statica e sismica del fabbricato.
Lo strumento principale, dopo il Salva Casa, è l'accertamento di conformità dell'art. 36-bis del DPR 380/2001. Questa norma si applica agli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, e alle variazioni essenziali, quando l'opera è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. È la cosiddetta doppia conformità asimmetrica: il principio cardine introdotto dal Salva Casa, che alleggerisce la vecchia "doppia conformità" piena dell'accertamento di conformità ex art. 36 (che invece resta per le difformità totali e gli abusi più gravi).
Quando serve la sanatoria strutturale, in concreto:
- Hai realizzato un soppalco, un solaio, una scala interna o una struttura in cemento/acciaio senza il titolo necessario o in difformità.
- Vuoi vendere casa con un abuso edilizio che coinvolge le strutture e il notaio chiede la regolarizzazione.
- Devi ottenere il certificato di agibilità e manca la conformità statica.
- Hai ereditato un immobile con opere mai dichiarate: vedi la nostra guida sull'abuso edilizio ereditato.
- Vuoi sanare una veranda o una tettoia ancorata alla struttura dell'edificio.
Attenzione a non confondere la sanatoria con le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis: se lo scostamento è minimo (in genere entro il 2% delle misure autorizzate, con percentuali maggiori per le opere ante 24 maggio 2024) non serve alcuna sanatoria, basta una dichiarazione del tecnico. Le regole di dettaglio sono nella guida dedicata alle tolleranze costruttive e stato legittimo. Tutto ciò che eccede la tolleranza, e tocca le strutture, rientra invece nell'art. 36-bis.
L'iter a Roma (SUET ed eventuale Genio Civile)
A Roma la sanatoria edilizia passa obbligatoriamente dallo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (SUET) di Roma Capitale. Dal 16 maggio 2016 CIL e CILA viaggiano solo in via telematica; dal 1° aprile 2022 anche SCIA e permesso di costruire (e relative sanatorie) devono essere redatti e trasmessi esclusivamente tramite SUET. La carta è stata eliminata: il tecnico abilitato deve essere accreditato ai servizi telematici di Roma Capitale per poter depositare la pratica.
L'iter tipico di una sanatoria strutturale a Roma si articola così.
1. Verifica dello stato legittimo. Prima di tutto si ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile: titoli edilizi storici, planimetrie catastali, visura catastale. È il passaggio che decide se l'opera è sanabile e con quale strumento.
2. Domanda di accertamento di conformità (art. 36-bis) sul SUET. Il tecnico predispone la pratica con asseverazione della doppia conformità asimmetrica e la deposita telematicamente. Il dirigente del SUET ha 45 giorni per pronunciarsi: decorso il termine senza provvedimento, la domanda si intende accolta (silenzio-assenso). Se l'immobile ricade in area vincolata, i termini si sospendono in attesa del parere paesaggistico.
3. Adempimenti sismici verso il Genio Civile della Regione Lazio. Qui entra il binario strutturale. In zona sismica chiunque esegua costruzioni, riparazioni o sopraelevazioni deve rapportarsi al competente Ufficio del Genio Civile regionale ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento regionale Lazio n. 26/2020. Il Comune di Roma è classificato in zona sismica 3 (sismicità bassa), dove di norma non è richiesta l'autorizzazione sismica preventiva ma il deposito/attestazione delle opere. Dopo il Salva Casa la Regione Lazio ha emanato indicazioni operative che disciplinano, per la sanatoria, un'attestazione asseverata del tecnico sulle opere strutturali, la data di esecuzione e la normativa applicabile all'epoca, classificando le difformità in rilevanti, di minore rilevanza o prive di rilevanza ai fini del controllo regionale. Quando il SUET subordina la sanatoria all'esecuzione di interventi strutturali necessari per la sicurezza, occorre presentare una vera e propria richiesta di autorizzazione sismica ex artt. 93-94-94-bis al Genio Civile.
4. Aggiornamento catastale. Chiusa la sanatoria, se l'opera ha modificato la consistenza o la distribuzione interna, si aggiorna il catasto con DOCFA ed esatta rappresentazione grafica e modifica della planimetria catastale.
Un coordinamento importante: l'aspetto edilizio-amministrativo (SUET) e quello sismico-strutturale (Genio Civile) hanno regole, termini e responsabilità diversi. Una sanatoria di manutenzione straordinaria o di cambio di destinazione d'uso che tocca le strutture non si chiude finché entrambi i binari non sono allineati.
I documenti
La documentazione varia con il tipo di opera e di vincolo, ma il nucleo per una sanatoria strutturale a Roma comprende di norma:
| Documento | A cosa serve |
|---|---|
| Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso, SCIA) | Ricostruzione dello stato legittimo |
| Visura e planimetria catastale aggiornate | Confronto stato di fatto / stato autorizzato |
| Relazione tecnica e asseverazione di conformità (art. 36-bis) | Attestazione doppia conformità asimmetrica |
| Elaborati grafici stato attuale / autorizzato / sovrapposto | Individuazione delle difformità |
| Documentazione fotografica | Riscontro dell'opera realizzata |
| Attestazione asseverata sulle opere strutturali (data, normativa, rilevanza) | Adempimento verso il Genio Civile Lazio |
| Relazione di calcolo / collaudo statico (se richiesti) | Verifica sicurezza statica e sismica |
| Eventuale richiesta di compatibilità paesaggistica | Aree vincolate |
| Ricevute di pagamento (oblazione, bolli, diritti) | Procedibilità della domanda |
In molti casi serve anche la verifica del certificato di conformità urbanistica e, in fase di compravendita, il certificato di destinazione urbanistica. La perizia immobiliare è utile per stimare l'aumento di valore venale su cui si calcola, in alcuni casi, la sanzione.
Costi fissi e sanzioni (solo importi istituzionali)
I costi della sanatoria strutturale si dividono in importi fissi di legge/istituzionali (certi) e parcella professionale (variabile, da preventivare). Qui riportiamo solo i primi.
Oblazione/sanzione dell'art. 36-bis (DPR 380/2001):
| Tipo di intervento | Sanzione di legge |
|---|---|
| Parziale difformità da permesso / variazione essenziale | Doppio del contributo di costruzione |
| Opere in difformità che, se conformi, sarebbero state libere/gratuite | Sanzione ex art. 16 TUE, aumentata del 20% |
| Opere senza o in difformità da SCIA | Doppio dell'aumento del valore venale, da 1.032 € a 10.328 € |
| Opere senza SCIA ma già conformi | Da 516 € a 5.164 € |
A questi si aggiungono i bolli (imposta di bollo, importo fisso di legge) e gli eventuali diritti di istruttoria/segreteria del SUET, determinati dalle tariffe di Roma Capitale (la pagina istituzionale del servizio rinvia alle voci "tempi e costi"). Per gli adempimenti sismici, il Genio Civile regionale applica i propri diritti previsti dal Regolamento Lazio n. 26/2020.
Importante: la parcella del tecnico (rilievo, elaborati, relazioni, calcoli, deposito) non è un importo fisso: varia caso per caso in funzione della complessità. Non pubblichiamo tariffe forfettarie; il preventivo è gratuito. Diffida di chi promette "sanatorie a prezzo fisso" senza aver visto l'immobile.
Per inquadrare le sanzioni nelle altre procedure di sanatoria, vedi anche la sanzione per SCIA in sanatoria.
Errori comuni
- Confondere art. 36 e art. 36-bis. Le difformità totali e gli abusi gravi restano sotto l'art. 36 con doppia conformità piena; solo le parziali difformità e le variazioni essenziali godono della doppia conformità asimmetrica dell'art. 36-bis. Scegliere la norma sbagliata porta al diniego.
- Ignorare il binario sismico. Pensare che basti la pratica SUET. Per le opere strutturali in zona sismica gli adempimenti verso il Genio Civile Lazio sono autonomi e obbligatori: dimenticarli lascia l'immobile non in regola anche dopo la sanatoria edilizia.
- Pretendere l'"autorizzazione sismica in sanatoria" come atto a sé. La giurisprudenza (Consiglio di Stato) ha chiarito che non esiste un'autorizzazione sismica postuma autonoma: ciò che si deposita è un'attestazione/dichiarazione di conformità delle strutture, salvo i casi in cui il Comune imponga interventi di adeguamento.
- Saltare la verifica dello stato legittimo. Sanare senza prima ricostruire titoli, catasto e stato legittimo è la causa più frequente di pratiche bocciate.
- Sottovalutare le tolleranze. Trattare come abuso ciò che rientra nelle tolleranze costruttive (o viceversa) genera sanzioni o sanatorie inutili.
- Scegliere il titolo sbagliato per opere nuove. CILA, SCIA e permesso di costruire hanno ambiti diversi; sanare con lo strumento errato è frequente quanto rifare la pratica.
- Non aggiornare il catasto a sanatoria chiusa. La regolarità edilizia senza l'allineamento catastale (DOCFA) lascia l'immobile incoerente per la vendita.
Come ti aiutiamo
Il nostro studio tecnico di geometra a Roma segue la sanatoria strutturale dall'inizio alla fine, su entrambi i binari:
- Sopralluogo e verifica di fattibilità: ricostruzione dello stato legittimo, confronto con catasto e titoli, valutazione se l'opera rientra nell'art. 36-bis o richiede altro strumento.
- Rilievo e progetto: elaborati stato attuale/autorizzato/sovrapposto, relazioni e asseverazioni.
- Deposito telematico su SUET Roma Capitale (accreditamento e gestione della pratica fino al provvedimento o al silenzio-assenso a 45 giorni).
- Adempimenti sismici verso il Genio Civile della Regione Lazio: attestazioni, relazioni e — quando necessari — calcoli e collaudi.
- Aggiornamento catastale (DOCFA, planimetria) a sanatoria conclusa.
- Coordinamento con notaio e parti in caso di compravendita o successione.
Ogni intervento è seguito con l'obiettivo dell'accuratezza: niente promesse a scatola chiusa, niente importi inventati. Richiedi un preventivo gratuito e valutiamo insieme la strada corretta per il tuo immobile.
FAQ
Qual è la differenza tra art. 36 e art. 36-bis per la sanatoria?
L'art. 36 del DPR 380/2001 riguarda gli abusi più gravi (assenza di titolo, totale difformità, variazioni essenziali in casi specifici) e richiede la doppia conformità piena: l'opera deve essere conforme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, si applica alle parziali difformità e a determinate variazioni essenziali, con la doppia conformità asimmetrica: conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento della realizzazione. Approfondisci nell'accertamento di conformità.
Per una sanatoria strutturale a Roma serve sempre il Genio Civile?
Roma è in zona sismica 3 (bassa sismicità). Per le opere che toccano le strutture occorre comunque un adempimento verso il Genio Civile della Regione Lazio: in genere un'attestazione/dichiarazione asseverata di conformità delle strutture (artt. 93-94-94-bis DPR 380/2001 e Reg. regionale 26/2020). Se il Comune subordina la sanatoria a interventi di adeguamento, serve una vera richiesta di autorizzazione sismica.
Esiste l'autorizzazione sismica in sanatoria?
Non come atto autonomo postumo: la giurisprudenza del Consiglio di Stato ha chiarito che la legge non prevede un'autorizzazione sismica "in sanatoria" a sé stante. Ciò che si presenta è una dichiarazione/attestazione di conformità delle opere strutturali alla normativa vigente all'epoca della realizzazione, salvo i casi in cui siano imposti interventi di messa in sicurezza.
Quanto costa la sanatoria con l'art. 36-bis?
Gli importi fissi di legge sono certi: l'oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione (parziale difformità da permesso) oppure al doppio dell'aumento di valore venale per le opere senza SCIA (da 1.032 a 10.328 €, da 516 a 5.164 € se già conformi), più bolli e diritti SUET/Genio Civile. La parcella tecnica, invece, varia caso per caso: la determiniamo solo dopo aver visto l'immobile, con preventivo gratuito.
Quanto dura la procedura di accertamento di conformità sul SUET?
Il dirigente del SUET ha 45 giorni dalla presentazione della domanda per pronunciarsi. Decorso il termine senza risposta, la domanda si intende accolta (silenzio-assenso). In presenza di vincolo paesaggistico i termini si sospendono fino all'acquisizione del parere.
Posso sanare un soppalco o un solaio realizzati senza titolo?
Dipende dalla conformità. Se il soppalco/solaio rispetta la disciplina urbanistica attuale ed era conforme alla disciplina edilizia all'epoca della realizzazione, e si tratta di parziale difformità o variazione essenziale, può rientrare nell'art. 36-bis con i relativi adempimenti strutturali. Se invece configura un abuso totale o non è conforme, la strada è diversa (art. 36 o non sanabilità). La verifica dello stato legittimo è il primo passo indispensabile.
Contenuto aggiornato al 2026 sulla base del DPR 380/2001 come modificato dal DL 69/2024 (Salva Casa) convertito con L. 105/2024, della normativa della Regione Lazio e delle procedure del SUET di Roma Capitale. Le regole possono cambiare e ogni situazione va verificata per il caso specifico: questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una valutazione tecnica. Per un'analisi del tuo immobile richiedi un preventivo gratuito.
Fonti ufficiali: