Il Bonus Ristrutturazioni e' la detrazione IRPEF per il recupero del patrimonio edilizio prevista dall'art. 16-bis del TUIR. Per le spese sostenute nel 2026 resta attivo ed e' stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha confermato il "doppio binario" di aliquote introdotto l'anno precedente: 50% per chi ristruttura la propria abitazione principale e 36% per tutti gli altri immobili. Se sei un proprietario a Roma e stai pianificando lavori entro fine anno, questa guida del nostro studio tecnico ti spiega quanto puoi recuperare, a quali condizioni e quali pratiche servono per non perdere l'agevolazione.
Nota di metodo. Gli importi e le aliquote indicati sono aggiornati al 2026 ma vanno sempre verificati per il caso specifico: la consulenza fiscale puntuale (calcolo della detrazione, capienza IRPEF, tetto detrazioni per redditi alti) spetta al commercialista. Lo studio tecnico cura la parte edilizia, progettuale e documentale che da' titolo al beneficio.
A chi conviene e cosa copre
Il bonus spetta alle persone fisiche soggette a IRPEF che possiedono o detengono l'immobile in base a un titolo idoneo: proprietari, nudi proprietari, titolari di diritti reali di godimento, inquilini, comodatari, familiari conviventi e conviventi di fatto. La maggiorazione al 50% spetta pero' solo a chi destina ad abitazione principale l'unita' su cui si eseguono i lavori; per le seconde case, gli immobili locati e le pertinenze non collegate all'abitazione principale l'aliquota e' 36%.
Sono agevolati gli interventi su singole unita' residenziali e relative pertinenze:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia (art. 16-bis TUIR).
La manutenzione ordinaria e' agevolata solo se eseguita sulle parti comuni condominiali. Per i veri e propri progetti di ristrutturazione completa dell'immobile (rifacimenti, ridistribuzione degli spazi, finiture) facciamo riferimento, per la parte di esecuzione lavori, allo studio dedicato indicato in fondo alla pagina.
Aliquote e massimali 2026
| Voce | Spese 2025-2026 | Dal 2027 (programmato) |
|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 36% |
| Altri immobili (seconde case, locati, pertinenze separate) | 36% | 30% |
| Massimale di spesa per unita' immobiliare | 96.000 euro | da confermare |
| Ripartizione della detrazione | 10 quote annuali di pari importo | 10 quote annuali |
Punti da tenere a mente:
- Il limite di spesa agevolabile e' di 96.000 euro per unita' immobiliare e la detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo.
- Eccezione caldaie a combustibili fossili: la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie alimentate a combustibili fossili NON beneficia delle aliquote maggiorate e resta al 30% (per le spese 2025, 2026 e 2027), in coerenza con la Direttiva Case Green.
- Dal 1 gennaio 2027 e' gia' programmato il calo: 36% sull'abitazione principale e 30% sugli altri immobili.
- Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro si applica il tetto generale alle detrazioni (art. 16-ter TUIR, introdotto dalla L. 207/2024), parametrato al reddito e al numero di familiari a carico, che include anche i bonus edilizi: il calcolo va fatto verificare al commercialista.
Requisiti e adempimenti
Per non perdere la detrazione occorre rispettare adempimenti precisi, in gran parte di natura tecnico-documentale:
- Titolo edilizio: vanno conservate le abilitazioni amministrative (CILA o SCIA, oppure la dichiarazione di data inizio lavori dove prevista). I lavori devono avere copertura urbanistico-edilizia coerente con l'intervento.
- Bonifico parlante: il pagamento deve avvenire con bonifico bancario o postale dedicato, con causale, codice fiscale del beneficiario e P.IVA o codice fiscale dell'impresa.
- Documentazione: vanno conservate fatture e ricevute dei pagamenti.
- Comunicazione ENEA: per gli interventi che comportano risparmio energetico (es. infissi, coibentazioni, impianti) e' obbligatoria la comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.
Un punto delicato e' la coerenza tra stato di fatto, planimetrie e titoli edilizi: prima di avviare i lavori conviene verificare che la visura catastale e la planimetria catastale siano aggiornate, ed eventualmente sanare difformita' pregresse con un accertamento di conformita' o con il Salva Casa.
Come si recupera
Dal 2024-2026 lo sconto in fattura e la cessione del credito sono in gran parte aboliti: il DL 11/2023 (in vigore dal 17/02/2023) li ha soppressi in via generale per gli interventi dell'art. 16-bis TUIR. Restano solo alcune casistiche residuali (ad esempio lavori gia' avviati a determinate date o aree colpite da eventi sismici) da far validare al consulente fiscale.
Di norma, quindi, l'agevolazione si fruisce esclusivamente come detrazione nella dichiarazione dei redditi, ripartita in 10 quote annuali di pari importo. La detrazione abbatte l'IRPEF dovuta anno per anno: se manca capienza, la quota dell'anno si perde. Anche per questo la pianificazione (importo dei lavori, soggetto che sostiene la spesa, anno di pagamento) e' un tema da impostare insieme al commercialista.
Pratiche tecniche collegate
Quasi sempre il bonus si "regge" su una pratica edilizia e su una documentazione tecnica corretta. Ecco quelle che gestiamo per i lavori detraibili:
- CILA Roma o SCIA edilizia, a seconda della categoria di intervento;
- manutenzione straordinaria, titolo tipico degli interventi agevolati;
- pratica ENEA per gli interventi con risparmio energetico (comunicazione entro 90 giorni);
- computo metrico e asseverazione di congruita' dei prezzi a supporto della spesa;
- modifica della planimetria catastale quando i lavori cambiano la distribuzione interna.
Per chi sta valutando piu' agevolazioni in parallelo possono essere utili anche le nostre schede su Ecobonus 2026, Sismabonus 2026, Bonus Mobili 2026 e il Bonus Casa 2026.
Come ti aiutiamo a Roma
Come studio tecnico geometra a Roma seguiamo la parte che fa la differenza tra una detrazione solida e una contestabile: verifica della regolarita' urbanistico-catastale dell'immobile, scelta e presentazione del titolo edilizio corretto, direzione tecnica della pratica, computo e documentazione di spesa, comunicazione ENEA dove richiesta. La nostra parcella varia caso per caso in funzione del tipo di intervento e della documentazione necessaria: per un'indicazione precisa chiedi un preventivo gratuito, senza impegno.
Domande frequenti
Quanto vale il Bonus Ristrutturazioni 2026?
Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione e' del 50% se i lavori riguardano l'abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale, e del 36% per gli altri immobili (seconde case, immobili locati, pertinenze separate). Il limite di spesa e' 96.000 euro per unita' immobiliare e la detrazione si recupera in 10 quote annuali.
Posso ancora usare lo sconto in fattura o la cessione del credito?
In via generale no. Dal DL 11/2023 sconto in fattura e cessione del credito sono aboliti per gli interventi dell'art. 16-bis TUIR: il bonus si recupera come detrazione in dichiarazione dei redditi. Restano solo casi residuali specifici, da far verificare al commercialista.
Cosa devo fare per non perdere la detrazione?
Avere un titolo edilizio corretto (es. CILA o SCIA), pagare con bonifico parlante, conservare fatture e ricevute, e presentare la comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori per gli interventi con risparmio energetico. Conviene anche verificare prima che catasto e stato di fatto siano allineati.
La sostituzione della caldaia rientra nelle aliquote maggiorate?
No, se si tratta di una caldaia a combustibili fossili. In coerenza con la Direttiva Case Green, questo intervento resta al 30% e non beneficia delle aliquote maggiorate (50%/36%) per le spese 2025, 2026 e 2027.
Le aliquote restano queste anche dopo il 2026?
No. Dal 1 gennaio 2027 e' gia' programmato il calo a 36% per l'abitazione principale e 30% per gli altri immobili. Per questo, se i lavori sono gia' decisi, sostenere le spese entro il 31/12/2026 e' generalmente piu' conveniente.
Quanto costa la pratica?
La parcella dipende dal tipo di intervento, dalla pratica edilizia necessaria e dalla documentazione richiesta: non e' possibile indicare un importo standard. Ti forniamo un preventivo gratuito dopo una prima valutazione del tuo immobile.
Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate - Ristrutturazioni edilizie - Scheda informativa detrazione 36%/50% - Guida AdE alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni - Art. 16-bis TUIR su Normattiva.
Disclaimer: importi e aliquote sono aggiornati al 2026 e vanno verificati per il caso specifico. La consulenza fiscale puntuale spetta al commercialista; lo studio tecnico cura la parte edilizia e documentale.
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