Frazionamento immobile a Roma: costi, pratica e requisiti
Il frazionamento immobiliare consiste nel dividere un'unità immobiliare (un appartamento, un ufficio, un negozio) in due o più unità indipendenti, ciascuna con un proprio accesso, propri impianti e una propria identità catastale. È una delle operazioni più richieste a Roma, dove i tagli piccoli si vendono e si affittano con maggiore facilità.
In questa guida trovi l'iter aggiornato al 2026, i documenti necessari, i costi indicativi e il modo in cui ti assiste il nostro studio tecnico.
Cos'è il frazionamento e a cosa serve
Frazionare un immobile significa trasformare una sola unità in più unità autonome. Le motivazioni più frequenti sono:
- Successione ereditaria: dividere l'immobile in porzioni distinte, così che ogni erede disponga di un'unità propria senza dover vendere il bene comune.
- Mettere a reddito una parte: ricavare una porzione indipendente da affittare, continuando a vivere nella restante.
- Aumentare il valore prima della vendita: i tagli piccoli sono più richiesti sul mercato e, di norma, hanno un valore al metro quadro superiore rispetto agli immobili di grande metratura.
- Creare un'abitazione per i familiari: ricavare un'unità autonoma per figli, genitori o altri parenti.
A Roma il frazionamento è ammesso quasi sempre, purché siano rispettati il Piano Regolatore Generale (PRG), il Regolamento Edilizio di Roma Capitale e, se l'immobile è in condominio, il regolamento condominiale.
Il punto di partenza è sempre la verifica della doppia conformità:
- urbanistico-edilizia: titolo edilizio originario e successivi;
- catastale: corrispondenza tra stato di fatto e planimetria depositata.
Iter e pratiche per il frazionamento
Dal punto di vista edilizio il frazionamento è classificato come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b, del DPR 380/2001, come modificato dal D.L. "Sblocca Italia" 133/2014). L'iter tipico a Roma è il seguente:
- Verifica della legittimità dello stato di fatto: controllo della conformità urbanistica ed edilizia e della conformità catastale. Da qui parte ogni richiesta successiva.
- Titolo edilizio – CILA o SCIA: la CILA è sufficiente quando si interviene solo su tramezzi non portanti, senza toccare strutture o parti comuni; la SCIA è necessaria in presenza di opere strutturali, modifiche agli impianti comuni o interventi soggetti a pareri esterni. In alcuni casi va verificato lo standard a parcheggio (vedi sotto).
- Aggiornamento catastale al Catasto (uffici dell'Agenzia delle Entrate, che dal 1° dicembre 2012 ha incorporato l'ex Agenzia del Territorio): con la procedura DOCFA si sopprime il vecchio subalterno e si costituiscono le nuove unità. Nelle note si richiama il titolo edilizio, a dimostrazione della conformità urbanistica. La pratica edilizia deve precedere l'aggiornamento catastale (vedi modifica planimetria catastale).
- Autorizzazione condominiale, quando l'intervento incide sulle parti comuni dell'edificio.
- Nuovi allacci e contatori: ogni nuova unità necessita di utenze autonome (energia elettrica, gas, acqua) con propri contatori.
- Atto notarile: necessario solo in caso di successiva vendita o divisione formale delle unità create.
Lo standard a parcheggio (Legge Tognoli)
La Legge 122/1989 (Legge Tognoli) prevede che, nei frazionamenti, sia riservato uno spazio a parcheggio pertinenziale per ogni unità immobiliare ulteriore rispetto all'originaria. Dove non è materialmente possibile realizzarlo, il Comune di Roma può consentire la monetizzazione dello standard. È un aspetto da verificare caso per caso: lo controlliamo noi in fase di progetto.
Requisiti minimi delle nuove unità
Ogni unità ricavata dal frazionamento deve essere autonomamente abitabile e rispettare i requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975 e il Regolamento Edilizio di Roma Capitale:
| Requisito | Valore minimo (uso abitativo) |
|---|---|
| Altezza interna utile | 2,70 m (2,40 m per bagni, corridoi e disimpegni) |
| Superficie monolocale per 1 persona | 28 mq (servizi inclusi) |
| Superficie monolocale per 2 persone | 38 mq |
| Camera da letto singola / doppia | 9 mq / 14 mq |
| Soggiorno | almeno 14 mq |
| Rapporto aero-illuminante (superficie finestrata) | di norma 1/8 della superficie del locale |
Vanno inoltre garantiti impianti idrici, elettrici e termici autonomi e a norma, e un accesso indipendente per ciascuna unità. Per il deposito degli impianti e dell'efficienza energetica possono servire la relazione tecnica legge 10 e l'attestato di prestazione energetica (APE).
Frazionamento in condominio
Il singolo condomino può frazionare la propria unità, salvo divieto espresso del regolamento condominiale. La riforma del condominio (Legge 220/2012, che ha modificato l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) stabilisce che la revisione delle tabelle millesimali è dovuta solo quando l'operazione altera di oltre un quinto (1/5) il valore proporzionale delle unità.
La giurisprudenza ha chiarito che il semplice frazionamento non comporta automaticamente la modifica delle tabelle: occorre però ripartire i millesimi della vecchia unità tra le nuove. Se l'intervento tocca le parti comuni, serve la delibera assembleare.
Frazionamento senza opere
Quando l'immobile è già di fatto predisposto per la divisione (accessi e impianti separati, requisiti rispettati), il frazionamento può avvenire senza opere edilizie rilevanti: in genere è sufficiente una CILA e il successivo aggiornamento catastale con DOCFA. È il nostro tecnico a stabilire, dopo il sopralluogo, se l'intervento ricade in questa ipotesi.
Costi e tempi
I costi dipendono dalle dimensioni dell'immobile, dall'entità delle opere e dal tipo di pratica. Le voci principali sono:
| Voce di spesa | Indicazione di massima |
|---|---|
| Opere edili (tramezzi, impianti, accessi) | variabili in base allo stato dei luoghi e all'intervento |
| Onorari tecnici (rilievo, progetto, CILA/SCIA, DOCFA) | dipendono dalla complessità: preventivo dedicato |
| Oneri e diritti di segreteria del Comune di Roma | variabili in base all'intervento e alla zona |
| Allacci e nuovi contatori (luce, gas, acqua) | a carico dei gestori delle utenze, secondo tariffa |
I tempi medi vanno da poche settimane (frazionamento senza opere con CILA) a diversi mesi quando sono previste opere strutturali o pareri di altri enti. Trattandosi di importi che cambiano per zona, dimensioni e tipologia di lavori, non indichiamo cifre fisse: ti forniamo un preventivo gratuito calcolato sul tuo immobile.
Detrazioni fiscali 2026
Il frazionamento rientra nella manutenzione straordinaria e può quindi accedere al Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR). Per le spese sostenute nel 2026 l'aliquota è del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, su un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare; la detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.
Dal 2025, inoltre, lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più ammessi per i bonus edilizi ordinari (D.L. 11/2023): l'agevolazione si fruisce esclusivamente come detrazione IRPEF, nei limiti della propria capienza fiscale e con pagamento tramite bonifico parlante.
Se sono previsti interventi di efficientamento energetico, può applicarsi anche l'Ecobonus. Le regole fiscali cambiano spesso: verifichiamo insieme l'agevolazione effettivamente spettante nel tuo caso.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue il frazionamento dall'inizio alla fine, a Roma e provincia:
- Sopralluogo e verifica di conformità urbanistico-edilizia e catastale dello stato di fatto.
- Progetto del frazionamento nel rispetto del PRG, del Regolamento Edilizio di Roma Capitale e dei requisiti del D.M. 5/7/1975.
- Presentazione delle pratiche edilizie (CILA o SCIA) e dell'aggiornamento catastale DOCFA (modifica planimetria catastale).
- Gestione dello standard a parcheggio (Legge Tognoli) ed eventuale monetizzazione.
- Coordinamento con il condominio e con i gestori delle utenze per i nuovi allacci.
- Consulenza fiscale sulle detrazioni applicabili e sulla documentazione necessaria.
Per i lavori di ristrutturazione connessi al frazionamento collaboriamo con il partner roma-ristruttura.it.
Domande frequenti
Cos'è il frazionamento immobiliare?
È la divisione di un'unità immobiliare in due o più unità indipendenti, ciascuna con accesso, impianti e identità catastale propri. Riguarda appartamenti, uffici, negozi e altri immobili.
Serve la CILA o la SCIA per frazionare?
Dipende dalle opere. La CILA basta quando si interviene solo su tramezzi non portanti, senza toccare strutture o parti comuni. La SCIA è necessaria in caso di opere strutturali, modifiche agli impianti comuni o interventi soggetti a pareri esterni. Lo stabiliamo dopo il sopralluogo.
Quali sono i requisiti minimi delle nuove unità?
Ogni unità deve essere autonomamente abitabile e rispettare il D.M. 5 luglio 1975: altezza interna minima 2,70 m (2,40 m per bagni e corridoi), monolocale di almeno 28 mq per una persona (38 mq per due), rapporti aero-illuminanti adeguati e impianti autonomi a norma.
Posso frazionare un appartamento in condominio?
Sì, salvo divieto espresso del regolamento condominiale. Con la Legge 220/2012 il singolo condomino può procedere; la revisione delle tabelle millesimali è dovuta solo se l'operazione altera di oltre un quinto il valore proporzionale delle unità. Se l'intervento incide sulle parti comuni occorre la delibera assembleare.
Chi aggiorna il Catasto dopo il frazionamento?
L'aggiornamento si presenta agli uffici dell'Agenzia delle Entrate (che ha incorporato l'ex Agenzia del Territorio dal 2012) con la procedura DOCFA: si sopprime il vecchio subalterno e si costituiscono le nuove unità. La pratica edilizia deve precedere quella catastale.
Quanto costa frazionare un immobile a Roma?
I costi variano in base alle dimensioni, alle opere e al tipo di pratica (onorari tecnici, diritti comunali, allacci delle utenze). Non esiste una cifra fissa: ti prepariamo un preventivo gratuito e personalizzato sul tuo immobile.
Ci sono detrazioni fiscali nel 2026?
Sì. Il frazionamento rientra nella manutenzione straordinaria e accede al Bonus Ristrutturazioni: nel 2026 il 50% per l'abitazione principale e il 36% per gli altri immobili, su un tetto di 96.000 euro, recuperabile in 10 anni in dichiarazione dei redditi. Sconto in fattura e cessione del credito non sono più disponibili.
È possibile frazionare senza opere edilizie?
Sì, quando l'immobile è già predisposto (accessi e impianti separati, requisiti rispettati). In genere bastano una CILA e l'aggiornamento catastale con DOCFA.
Vuoi frazionare il tuo immobile a Roma? Il nostro studio tecnico verifica la fattibilità, cura tutte le pratiche edilizie e catastali e ti segue fino alla costituzione delle nuove unità. Contattaci per un preventivo gratuito.