Affrancazione Roma e Diritto di Superficie
L'affrancazione è la procedura con cui chi possiede un immobile nei Piani di Zona (PEEP) di Roma può rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, oppure trasformare il diritto di superficie in piena proprietà. È un tema che riguarda decine di migliaia di famiglie romane, perché molti quartieri della capitale sono nati su aree concesse dal Comune in edilizia economica e popolare.
Il nostro studio tecnico segue queste pratiche a Roma dalla raccolta dei documenti fino alla determina finale, lavorando sulla piattaforma comunale dedicata.
In questa pagina trovi spiegato, in modo semplice:
- cos'è l'affrancazione e a cosa serve;
- quali documenti servono e come funziona la procedura;
- quali sono i costi e i tempi;
- come possiamo aiutarti.
Cos'è l'affrancazione e a cosa serve
Gli immobili costruiti nei Piani di Zona romani sono stati assegnati con una convenzione che impone dei vincoli: in particolare un prezzo massimo di cessione (il prezzo oltre il quale non si può vendere) e un canone massimo di locazione. In molti casi il terreno resta di proprietà del Comune, mentre il proprietario dell'immobile dispone soltanto del diritto di superficie.
Esistono quindi due interventi distinti, spesso confusi tra loro:
- Affrancazione (rimozione dei vincoli): elimina il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, consentendo di vendere o affittare l'immobile a valori di libero mercato.
- Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà: trasferisce al proprietario anche la proprietà dell'area, che prima restava al Comune.
I due procedimenti possono presentarsi insieme o separatamente, a seconda di come è strutturata la convenzione del tuo immobile.
Il corrispettivo da pagare non è una cifra standard: viene calcolato secondo i criteri fissati dal Comune di Roma e dipende da diversi fattori:
- la zona in cui sorge l'immobile;
- la superficie;
- gli importi già versati al momento dell'atto;
- gli anni trascorsi dalla convenzione.
Diritto di superficie e diritto di proprietà
| Tipologia | Caratteristica principale |
|---|---|
| Diritto di proprietà | L'assegnatario ha la piena proprietà dell'immobile e dell'area su cui sorge. |
| Diritto di superficie | L'assegnatario è proprietario del solo fabbricato; la proprietà del terreno resta del Comune di Roma. |
In entrambe le tipologie di convenzione può essere presente il vincolo del prezzo massimo di cessione, che l'affrancazione consente di rimuovere. La durata e le condizioni della convenzione variano caso per caso: per sapere con esattezza quali vincoli gravano sul tuo immobile è necessario leggere l'atto e la convenzione originaria.
In linea generale, decorsi vent'anni dalla stipula della convenzione, l'immobile può ritenersi liberamente trasferibile sotto il profilo soggettivo. Il vincolo sul prezzo massimo di cessione, però, può comunque richiedere l'affrancazione.
Chi può richiedere l'affrancazione
Secondo i criteri del Comune di Roma, può presentare istanza chi rispetta questi requisiti:
- essere persona fisica, attuale proprietario dell'immobile (o ex proprietario con interesse sul bene);
- avere un immobile ricadente in un Piano di Zona ex Legge 167/1962;
- aver maturato il requisito temporale richiesto (di norma i cinque anni dal primo atto di trasferimento dell'immobile).
L'elenco dei Piani di Zona per i quali è possibile procedere viene periodicamente ampliato dall'Amministrazione capitolina con specifiche deliberazioni: se non sei certo che il tuo quartiere sia tra quelli abilitati, possiamo verificarlo per te.
Documenti necessari
La documentazione varia in base alla procedura scelta (ordinaria o semplificata) e alla situazione del singolo immobile. In genere occorrono:
- istanza compilata con i dati del richiedente e dell'immobile;
- atto di provenienza (rogito notarile di acquisto) e convenzione originaria del Piano di Zona;
- visura e planimetria catastale aggiornate;
- relazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere), asseverata nei casi previsti;
- documenti che attestano gli importi già versati al momento dell'assegnazione (utili per il calcolo del corrispettivo);
- documento d'identità in corso di validità del richiedente;
- eventuali documenti aggiuntivi richiesti dagli uffici in base al caso specifico.
Nella procedura semplificata il professionista incaricato predispone una relazione tecnica asseverata ai sensi del D.P.R. 445/2000, con le autocertificazioni richieste: è il motivo per cui questa via è generalmente più rapida.
Come funziona la procedura a Roma
Dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione, sia in forma ordinaria sia in forma semplificata, devono essere presentate esclusivamente tramite la piattaforma telematica SIAT (Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni) di Roma Capitale.
Sulla stessa piattaforma si caricano i documenti, si effettuano i pagamenti e si monitora lo stato di avanzamento fino all'esito finale.
Sono previste due modalità:
- Procedura ordinaria: gli uffici svolgono l'istruttoria completa sulla base della documentazione presentata.
- Procedura semplificata: si fonda su una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato; consente tempi e costi ridotti rispetto all'ordinaria.
In sintesi, il percorso tipico si articola in queste fasi:
- verifica della convenzione e dei vincoli;
- raccolta dei documenti;
- calcolo del corrispettivo;
- presentazione dell'istanza su SIAT;
- istruttoria del Comune;
- determinazione di affrancazione/trasformazione;
- eventuale atto notarile per la trasformazione in proprietà.
Costi e tempi
I costi dell'affrancazione si compongono di tre voci principali, che variano da pratica a pratica:
| Voce | Indicazione |
|---|---|
| Diritti di istruttoria comunali | Procedura ordinaria: € 100,00 (versati su SIAT). Procedura semplificata: diritti di istruttoria aboliti dalla Deliberazione A.C. n. 113/2023. |
| Corrispettivo di affrancazione/trasformazione | Variabile. Calcolato dal Comune secondo i criteri della Del. A.C. 113/2023, in base a zona, superficie, importi già versati e anni trascorsi dalla convenzione. |
| Onorario del professionista | Varia in base alla complessità della pratica. Contattaci per un preventivo gratuito. |
| Eventuali spese notarili | Dovute quando è necessario un atto pubblico (in particolare per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà). |
Per quanto riguarda i tempi, la procedura ordinaria prevede termini di istruttoria nell'ordine dei mesi; la procedura semplificata è in genere più veloce. Trattandosi di importi e tempistiche definiti da delibere comunali e variabili in base al singolo immobile, non indichiamo cifre fisse: ti forniamo una stima personalizzata dopo aver esaminato la convenzione e la documentazione del tuo immobile.
I vantaggi dell'affrancazione
- Libertà di vendita: una volta rimosso il vincolo, l'immobile può essere venduto a valore di mercato, senza il tetto del prezzo massimo di cessione.
- Valorizzazione dell'immobile: liberare il bene dai vincoli può aumentarne il valore commerciale.
- Piena proprietà: con la trasformazione del diritto di superficie diventi proprietario anche dell'area, non solo del fabbricato.
- Maggiore certezza negli atti: un immobile affrancato è più semplice da trattare in compravendita, donazione o successione.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico, attivo su tutta Roma e provincia, ti segue in ogni fase della pratica:
- verifica preliminare della convenzione del tuo Piano di Zona e dei vincoli effettivi sull'immobile;
- recupero dei documenti catastali e di provenienza, anche tramite visura catastale e accesso agli atti;
- redazione della relazione tecnica e, dove serve, della relazione asseverata;
- stima del corrispettivo e presentazione dell'istanza sulla piattaforma SIAT;
- gestione dell'istruttoria con gli uffici comunali fino alla determina;
- coordinamento con il notaio per gli atti necessari alla trasformazione in proprietà.
Per le pratiche catastali collegate possiamo occuparci anche di modifica della planimetria catastale e voltura catastale, così da avere una situazione documentale completa e coerente.
Domande frequenti
Chi può richiedere l'affrancazione a Roma?
Possono presentare istanza le persone fisiche proprietarie (o ex proprietarie con interesse) di un immobile ricadente in un Piano di Zona ex Legge 167/1962, di norma trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento. Verifichiamo noi i requisiti specifici del tuo caso.
Quanto costa l'affrancazione?
I diritti di istruttoria comunali sono pari a € 100,00 per la procedura ordinaria, mentre per la procedura semplificata sono stati aboliti dalla Deliberazione A.C. n. 113/2023. A questi si aggiunge il corrispettivo di affrancazione, che varia in base a zona, superficie e anni trascorsi dalla convenzione, oltre all'onorario professionale ed eventuali spese notarili.
Contattaci per un preventivo gratuito.
Quanto tempo richiede la procedura?
I tempi dipendono dalla modalità scelta e dalla completezza della documentazione. La procedura semplificata, basata su relazione tecnica asseverata, è generalmente più rapida della procedura ordinaria. Ti diamo una stima dopo aver esaminato la tua pratica.
Come si presenta la domanda?
Dal 10 giugno 2023 tutte le istanze, ordinarie e semplificate, si presentano esclusivamente tramite la piattaforma telematica SIAT di Roma Capitale, sulla quale si caricano i documenti e si effettuano i pagamenti.
Qual è la differenza tra affrancazione e trasformazione del diritto di superficie?
L'affrancazione rimuove il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione. La trasformazione del diritto di superficie in proprietà, invece, ti trasferisce anche la proprietà dell'area che prima restava del Comune. Le due procedure possono coesistere o essere svolte separatamente.
Come si calcola il prezzo massimo di cessione?
Il corrispettivo viene determinato dal Comune di Roma secondo i criteri della Deliberazione A.C. n. 113/2023, che considerano il valore venale dell'area, gli importi già versati al momento dell'assegnazione (rivalutati ISTAT) e gli anni trascorsi dalla stipula della convenzione. Per questo non esiste una cifra unica valida per tutti.
Contattaci per la tua pratica di affrancazione a Roma
Vuoi sapere se il tuo immobile può essere affrancato e quanto costa? Contattaci per una consulenza e un preventivo gratuito: verifichiamo la tua convenzione, calcoliamo il corrispettivo e gestiamo l'intera pratica su SIAT fino alla determina finale.