Il regolamento di condominio e l'insieme delle norme che disciplinano l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione. E uno strumento di convivenza che fissa diritti e obblighi di ogni condomino e, a Roma come ovunque, diventa obbligatorio oltre una precisa soglia di partecipanti.
Cos'e il regolamento di condominio e a cosa serve
Il regolamento serve a dare ordine alla vita comune dell'edificio. Stabilisce come si usano androni, cortili, scale e impianti, come si dividono le spese e quali comportamenti tutelano il decoro dello stabile. Non sostituisce il Codice civile, ma lo integra: dove la legge lascia spazio, il regolamento detta le regole pratiche di tutti i giorni.
Per i condomini e gli acquirenti e un documento da leggere con attenzione prima di firmare un atto: contiene vincoli che si trasmettono nel tempo e che possono incidere sull'uso dell'immobile.
Quando e obbligatorio: la soglia dei condomini (art. 1138 c.c.)
La regola e netta. Secondo l'art. 1138, comma 1, c.c., quando i condomini sono piu di dieci deve essere formato un regolamento, il quale contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Sotto questa soglia il regolamento non e obbligatorio, ma resta consigliabile: dotarsi di regole scritte previene buona parte dei conflitti. Attenzione a non confondere questa soglia con quella, distinta, prevista per la nomina dell'amministratore: sono due valori diversi e vanno verificati caso per caso col tecnico.
Cosa contiene il regolamento: parti comuni, spese e decoro
Il contenuto tipico del regolamento riguarda quattro ambiti principali, indicati dallo stesso art. 1138 c.c.:
| Ambito | Esempi di contenuto |
|---|---|
| Uso delle parti comuni | Orari, modalita d'uso di cortili, scale, ascensore, locali comuni |
| Ripartizione delle spese | Criteri di riparto, collegamento alle tabelle millesimali |
| Tutela del decoro | Regole su facciate, tende, insegne, aspetto esterno |
| Amministrazione | Convocazioni, gestione registri, rapporti con l'amministratore |
La ripartizione delle spese si appoggia quasi sempre alle tabelle millesimali: senza valori millesimali corretti, anche il miglior regolamento rischia di generare contestazioni sui conteggi.
Regolamento assembleare vs regolamento contrattuale
E la distinzione piu importante da capire. Esistono due tipi di regolamento, con regole di approvazione molto diverse.
| Tipo | Cosa disciplina | Come si approva |
|---|---|---|
| Assembleare | Uso cose comuni, spese, decoro, amministrazione | Maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c. |
| Contrattuale | Limiti alle proprieta esclusive e comuni dei singoli | Consenso unanime di tutti i condomini |
Il regolamento assembleare deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. ed essere allegato al registro indicato dall'art. 1130, n. 1, c.c. (art. 1138, comma 3, c.c.).
Il regolamento contrattuale, invece, contiene clausole che limitano i diritti dei singoli sulle proprieta esclusive o comuni: secondo l'orientamento costante della giurisprudenza, queste clausole richiedono il consenso unanime di tutti i condomini e non possono essere imposte a maggioranza. Se trascritte o richiamate negli atti, si trasmettono agli acquirenti.
Limiti del regolamento: norme inderogabili e diritti dei singoli
Il regolamento non e onnipotente. L'art. 1138, comma 4, c.c. stabilisce che le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e non possono derogare a una serie di disposizioni inderogabili del Codice civile (tra cui gli artt. 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.).
L'elenco esatto degli articoli inderogabili va verificato carattere per carattere sulla fonte normativa, perche alcune sintesi divergono: in fase di redazione e bene farlo controllare al tecnico o al legale. Allo stesso modo, la validita di clausole come il divieto di affitti brevi dipende dalla natura contrattuale del singolo regolamento e dalla sua trascrizione: va valutata sul documento concreto, senza valutazioni assolute.
Approvazione e modifica del regolamento
Il regolamento assembleare si approva e si modifica con le maggioranze dell'art. 1136, comma 2, c.c. Le clausole di natura contrattuale, al contrario, possono essere introdotte o modificate solo con il consenso unanime: e una garanzia per i singoli condomini, i cui diritti non possono essere compressi da una semplice maggioranza.
Prima di proporre modifiche conviene verificare quali clausole siano assembleari e quali contrattuali: e una distinzione tecnica che incide direttamente sulle maggioranze necessarie e che va valutata caso per caso.
Il condominio minimo (due condomini): quali regole si applicano
Il condominio minimo e quello composto da due soli partecipanti. Secondo Cass. Sez. Unite n. 2046 del 31 gennaio 2006, anche in questo caso si applica la disciplina del condominio negli edifici (artt. 1117 ss. c.c.).
Le decisioni valide richiedono indicativamente la presenza e l'accordo di entrambi i condomini; in caso di mancato accordo (assemblea con un solo presente o disaccordo) e necessario ricorrere all'autorita giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c. Esistono orientamenti applicativi sfumati su cosa accada quando l'unanimita non e raggiungibile: e una situazione delicata, da affrontare con un confronto tecnico e, se serve, legale.
Il supercondominio: art. 1117-bis c.c. e rappresentanti
Quando piu edifici o piu condominii condividono parti, impianti o servizi comuni si parla di supercondominio. L'art. 1117-bis c.c. (introdotto dalla L. 220/2012) stabilisce che la disciplina del condominio si applica, in quanto compatibile, anche a questa realta complessa.
Esiste poi una regola pratica sulla rappresentanza. Nei casi dell'art. 1117-bis, quando i partecipanti sono complessivamente piu di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza dell'art. 1136, comma 5, c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu condominii e per la nomina dell'amministratore (art. 67, comma 3, disp. att. c.c.).
Regolamento e tabelle millesimali: il legame tecnico
Regolamento e tabelle millesimali sono due documenti distinti ma strettamente collegati. Il regolamento detta i criteri di ripartizione; le tabelle traducono quei criteri in numeri. Quando l'edificio cambia per effetto di un frazionamento immobile, di un cambio di destinazione d'uso o di un recupero del sottotetto, le proporzioni millesimali possono variare e le tabelle vanno aggiornate, con riflessi sul regolamento e sulla ripartizione delle spese.
Per questo conviene affrontare i due documenti insieme: un regolamento coerente con tabelle corrette e la base di una gestione condominiale serena.
Il geometra a Roma: tabelle millesimali e supporto al regolamento
Il nostro studio tecnico di geometri a Roma e provincia affianca condomini e amministratori nella parte tecnica: redazione e revisione delle tabelle millesimali, rilievi degli immobili, calcolo delle quote e supporto nella stesura o nell'aggiornamento del regolamento, in coordinamento con l'amministratore o il legale per gli aspetti contrattuali e giuridici.
Se devi predisporre un regolamento, aggiornare le tabelle dopo una modifica dell'edificio o semplicemente capire quali regole si applicano al tuo condominio, richiedi un preventivo gratuito: valutiamo insieme la tua situazione e ti diciamo con chiarezza come procedere.
Riferimenti normativi
- Art. 1138 c.c. — Regolamento di condominio: obbligo oltre dieci condomini (comma 1), approvazione a maggioranza ex art. 1136, comma 2, e allegazione al registro ex art. 1130 n. 1 (comma 3), limiti e norme inderogabili (comma 4)
- Art. 1136 c.c. — Maggioranze per la costituzione dell'assemblea e la validita delle deliberazioni
- Art. 1130, n. 1, c.c. — Registro a cui allegare il regolamento
- Art. 1117-bis c.c. — Ambito di applicabilita al supercondominio (introdotto dalla L. 220/2012)
- Art. 67, comma 3, disp. att. c.c. — Designazione dei rappresentanti nel supercondominio con piu di sessanta partecipanti
- Art. 1105 c.c. — Ricorso all'autorita giudiziaria in caso di mancato accordo (condominio minimo)
- Cass. Sez. Unite n. 2046 del 31 gennaio 2006 — Applicazione della disciplina condominiale al condominio minimo