L'amministratore di condominio e' la figura, professionale o scelta tra i condomini, incaricata dall'assemblea di gestire le parti comuni dell'edificio: esegue le delibere, tiene la contabilita' e i registri obbligatori, riscuote i contributi e rappresenta il condominio. A Roma la sua nomina segue regole precise del Codice Civile, qui spiegate in modo chiaro.
Quando l'amministratore di condominio e' obbligatorio?
La nomina di un amministratore e' obbligatoria quando i condomini sono piu' di otto. Se l'assemblea non vi provvede, la nomina e' disposta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini, oppure dell'amministratore dimissionario (art. 1129, comma 1, c.c.).
Con otto o meno condomini la nomina non e' obbligatoria, ma resta possibile e, nella nostra esperienza su molti stabili di Roma e provincia, spesso consigliabile: un terzo imparziale che cura conti, tabelle millesimali e ripartizione delle spese riduce notevolmente i conflitti tra vicini.
Come si nomina l'amministratore: assemblea e nomina giudiziale
La via ordinaria e' la nomina assembleare: l'assemblea delibera il conferimento dell'incarico con la maggioranza prevista. Quando l'assemblea non riesce a nominare o non vi provvede pur essendo obbligata, ciascun condomino puo' rivolgersi al tribunale per la nomina giudiziale (art. 1129, comma 1, c.c.).
In sede di nomina, l'assemblea puo' subordinare l'incarico alla presentazione di una polizza individuale di responsabilita' civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato; in caso di interventi straordinari l'amministratore deve adeguarne i massimali (art. 1129, comma 3, c.c.).
Durata dell'incarico e rinnovo
L'incarico dell'amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata (art. 1129, comma 10, c.c.). Secondo l'interpretazione prevalente il rinnovo tacito opera per un ulteriore anno, dopodiche' l'assemblea deve deliberare espressamente la riconferma. Si tratta pero' di un orientamento giurisprudenziale e non di una regola scritta nella norma: su questo punto consigliamo di verificare la prassi con un legale, perche' la giurisprudenza non e' del tutto uniforme.
Quali sono i compiti e gli obblighi dell'amministratore?
Le attribuzioni dell'amministratore sono elencate dall'art. 1130 c.c. Tra le principali:
| Obbligo | Riferimento |
|---|---|
| Eseguire le deliberazioni dell'assemblea e convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto | Art. 1130, n. 1, c.c. |
| Disciplinare l'uso delle cose comuni | Art. 1130, n. 2, c.c. |
| Riscuotere i contributi ed erogare le spese di manutenzione ordinaria | Art. 1130, n. 3, c.c. |
| Compiere gli atti conservativi delle parti comuni | Art. 1130, n. 4, c.c. |
| Eseguire gli adempimenti fiscali | Art. 1130, n. 5, c.c. |
| Tenere il registro di anagrafe condominiale | Art. 1130, n. 6, c.c. |
| Tenere i registri di verbali, nomina/revoca e contabilita' | Art. 1130, n. 7, c.c. |
| Redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio | Art. 1130, n. 10, c.c. |
Sul versante della riscossione, l'amministratore deve agire per il recupero forzoso delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito e' compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea (art. 1129, comma 9, c.c.). Per gli aspetti operativi del rendiconto e del recupero crediti verso i morosi lo studio puo' affiancare l'amministratore con le verifiche tecniche e documentali.
I registri obbligatori e il registro di anagrafe condominiale
L'amministratore deve curare la tenuta di quattro registri: anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell'amministratore, contabilita' (art. 1130, nn. 6 e 7, c.c.).
Il registro di anagrafe condominiale e' quello in cui la collaborazione con un geometra risulta piu' utile: deve contenere le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di godimento, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (art. 1130, n. 6, c.c.). Per allineare i dati catastali e' spesso necessaria una visura catastale aggiornata di ogni unita'.
Conto corrente intestato al condominio
L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica (art. 1129, comma 7, c.c.).
Tenere il denaro del condominio sul proprio conto personale e' vietato: la mancata apertura o l'omesso uso del conto intestato al condominio rientra tra le gravi irregolarita' che possono portare alla revoca giudiziale.
Requisiti professionali e formazione obbligatoria
Possono svolgere l'incarico coloro che possiedono i requisiti previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c.: godimento dei diritti civili, assenza di condanne per determinati reati, assenza di interdizione o inabilitazione e mancata annotazione nell'elenco dei protesti cambiari. E' inoltre richiesto il diploma di scuola secondaria di secondo grado, oltre alla frequenza di un corso di formazione iniziale e allo svolgimento di attivita' di formazione periodica. I requisiti di diploma e formazione non sono richiesti se l'amministratore e' nominato tra i condomini dello stabile.
I criteri e le modalita' della formazione sono fissati dal DM Giustizia 13 agosto 2014 n. 140, che prevede l'obbligo di aggiornamento periodico annuale per gli amministratori professionisti. Il numero esatto di ore della formazione iniziale e periodica va valutato caso per caso e verificato sul testo del decreto, motivo per cui non indichiamo qui un monte ore preciso. Anche l'elenco puntuale dei requisiti di onorabilita' (reati specifici, protesti) va riscontrato sul testo normativo aggiornato prima di darlo per definitivo.
Come si revoca l'amministratore?
L'assemblea puo' revocare l'amministratore in ogni tempo. La revoca puo' inoltre essere disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se l'amministratore non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarita' (art. 1129, commi 11 e 12, c.c.).
Tra le gravi irregolarita' che giustificano la revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, c.c.) rientrano, tra le piu' rilevanti:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e di deliberazioni assembleari;
- la mancata apertura o l'omesso uso del conto corrente intestato al condominio;
- la gestione che generi possibilita' di confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale dell'amministratore.
L'elenco completo previsto dalla norma e' piu' ampio: in caso di contestazione concreta va valutato caso per caso con un legale, sul testo integrale dell'articolo.
Come lo studio tecnico geometra supporta amministratore e condominio a Roma
Lo studio di geometri non sostituisce l'amministratore, ma ne e' il braccio tecnico. A Roma e in provincia affianchiamo amministratori e consigli con: verifica e aggiornamento dei dati catastali per il registro di anagrafe, controllo delle tabelle millesimali e della corretta ripartizione delle spese, sopralluoghi sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni, supporto documentale nei lavori di manutenzione straordinaria e nelle pratiche edilizie.
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Riferimenti normativi
- Art. 1129 Codice Civile (obbligo di nomina oltre otto condomini, nomina e revoca giudiziale, durata annuale e rinnovo, conto corrente del condominio, riscossione forzosa, polizza, gravi irregolarita')
- Art. 1130 Codice Civile (attribuzioni dell'amministratore, registri obbligatori, registro di anagrafe condominiale, rendiconto annuale)
- Art. 71-bis disposizioni di attuazione del Codice Civile (requisiti per svolgere l'incarico di amministratore)
- DM Giustizia 13 agosto 2014 n. 140 (criteri e modalita' della formazione degli amministratori)