Quando compri o vendi casa a Roma, il momento più delicato non è la firma dal notaio: sono le settimane prima. È lì che si verifica se l'immobile è "in regola" sotto due profili distinti, quello edilizio-urbanistico e quello catastale. Una difformità che emerge il giorno del rogito può far saltare l'atto, costringere a un rinvio o esporre il venditore a responsabilità. Il nostro studio tecnico a Roma segue acquirenti e venditori proprio in questa fase preliminare: verifichiamo i documenti, confrontiamo lo stato reale con quello dichiarato negli archivi e prepariamo l'immobile a un rogito senza sorprese. In questa guida ti spieghiamo, in parole semplici, cosa significa "doppia conformità", cosa controlla davvero il notaio e come arrivare preparato all'appuntamento.
Che cos'è la doppia conformità
Per vendere un immobile abitativo a Roma occorre che siano allineati due piani diversi, che spesso vengono confusi ma rispondono a due leggi distinte:
- Conformità urbanistica ed edilizia: l'immobile deve esistere e trovarsi nello stato autorizzato dai titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, licenza, condono). È il piano del "cosa è stato costruito e con quale autorizzazione".
- Conformità catastale: i dati e la planimetria depositati al Catasto devono corrispondere allo stato di fatto dell'immobile. È il piano del "come l'immobile è rappresentato negli archivi fiscali".
Sono due verifiche separate e non sostitutive: un immobile può avere la planimetria catastale corretta ma essere abusivo sul piano edilizio, oppure essere ediliziamente regolare ma avere una planimetria catastale obsoleta. Per arrivare al rogito servono entrambe. Capire la differenza tra i due documenti è il primo passo: ne parliamo in modo dettagliato nella guida su planimetria catastale e planimetria comunale diverse.
La conformità edilizia: l'art. 46 del DPR 380/2001
Sul piano urbanistico-edilizio la norma di riferimento è l'art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia). Stabilisce che gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su edifici sono nulli se non riportano, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La stessa norma esclude da questa nullità alcuni atti, come quelli costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù e quelli derivanti da procedure esecutive; restano fuori anche gli atti mortis causa.
Attenzione a un punto spesso frainteso, chiarito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019: si tratta di una nullità "testuale". In pratica, ciò che il notaio deve verificare per la validità dell'atto è che gli estremi del titolo edilizio siano citati nell'atto, realmente esistenti e riferibili a quell'immobile. La sentenza ha precisato che la mancata corrispondenza tra stato di fatto e titolo (la difformità sostanziale) non rende di per sé nullo l'atto.
Questo però non significa che le difformità siano un problema da ignorare: un immobile non conforme resta esposto a sanzioni amministrative, all'eventuale ordine di demolizione e a contestazioni dell'acquirente. Per questo, prima di vendere, è essenziale ricostruire lo stato legittimo dell'immobile, cioè la fotografia di ciò che è stato regolarmente autorizzato. Lo approfondiamo nella guida sulla verifica dello stato legittimo dell'immobile. Se emergono abusi, esistono strade percorribili: ne parliamo in vendere casa con abuso edilizio a Roma.
La conformità catastale: l'art. 29 della Legge 52/1985
Sul piano catastale la norma chiave è l'art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 (introdotto nel 2010 dal DL 78/2010). Prevede che, a pena di nullità, gli atti che trasferiscono diritti reali su fabbricati esistenti contengano, per le unità immobiliari urbane:
- l'identificazione catastale dell'immobile (foglio, particella, eventuale subalterno);
- il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
- la dichiarazione di conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto, resa dagli intestatari oppure sostituita da un'attestazione di un tecnico abilitato.
Tradotto: la planimetria catastale deve "fotografare" l'immobile com'è realmente. Se nel tempo sono stati spostati tramezzi, accorpati o frazionati ambienti, modificata la destinazione di un vano o cambiata la disposizione dei bagni, la planimetria depositata potrebbe non corrispondere più. In quel caso va aggiornata prima del rogito tramite una pratica DOCFA. Vediamo come si procede nella guida sulla modifica della planimetria catastale.
Cosa controlla (e cosa non controlla) il notaio
È un equivoco diffuso pensare che "tanto controlla il notaio". Il notaio ha un ruolo preciso, ma circoscritto:
| Verifica | Chi se ne occupa | Cosa comporta se manca |
|---|---|---|
| Estremi del titolo edilizio citati in atto | Notaio (acquisisce la dichiarazione) | Nullità dell'atto (art. 46 DPR 380/2001) |
| Identificazione e planimetria catastale | Notaio (riporta i dati in atto) | Nullità dell'atto (art. 29 L. 52/1985) |
| Dichiarazione/attestazione di conformità catastale | Tecnico abilitato o intestatari | Senza di essa l'atto non si può stipulare |
| Corrispondenza reale stato di fatto–titoli | Tecnico (geometra) | Sanzioni, abuso, contestazioni dell'acquirente |
| Conformità degli impianti e agibilità | Tecnico / venditore | Responsabilità e possibili contestazioni |
Il notaio, in sostanza, garantisce che l'atto contenga le menzioni e le dichiarazioni richieste dalla legge: è il custode della regolarità formale. La verifica sostanziale – che l'immobile corrisponda davvero ai titoli e alla planimetria – spetta a un tecnico. Per questo il nostro studio interviene a monte, così che la dichiarazione di conformità che firmerai (o che attesteremo noi) sia veritiera e non ti esponga a responsabilità.
Un capitolo a parte è l'agibilità: non è richiesta a pena di nullità per il rogito, ma incide sul valore e sulla commerciabilità dell'immobile. Vale la pena verificarla per tempo, come spieghiamo nella guida sul certificato di agibilità a Roma.
Le verifiche pre-rogito a Roma, passo per passo
A Roma le verifiche passano dagli archivi di Roma Capitale (in gran parte gestiti tramite il portale SUET, lo Sportello Unico Edilizia Telematico) e dagli archivi catastali dell'Agenzia delle Entrate. Ecco come procediamo, in genere, per preparare una compravendita:
- Visura e planimetria catastale: si recuperano i dati aggiornati dell'immobile e la planimetria depositata.
- Accesso agli atti edilizi: si richiede al Comune (per Roma, in genere tramite SUET, anche con eventuale competenza del Municipio) la documentazione dei titoli storici – licenze, concessioni, permessi, SCIA, condoni.
- Sopralluogo e rilievo: si confronta lo stato di fatto con planimetria catastale e progetti depositati, individuando eventuali difformità.
- Ricostruzione dello stato legittimo: si mette in fila la "storia edilizia" dell'immobile per stabilire cosa è regolare e cosa va sanato o aggiornato.
- Regolarizzazione: se servono, si avviano l'aggiornamento catastale (DOCFA) e/o le pratiche edilizie in sanatoria prima della firma.
I tempi di accesso agli atti negli archivi capitolini possono essere lunghi, soprattutto per gli immobili più datati: muoversi con largo anticipo rispetto alla data del rogito è la prima regola. Se stai valutando un acquisto e vuoi farti un'idea dei costi di un eventuale intervento di adeguamento, puoi partire dalla nostra stima dei costi; per l'esecuzione vera e propria dei lavori il riferimento è roma-ristruttura.it.
Come arrivare preparati al rogito
Se vendi, conviene avere pronti già in fase di trattativa: visura e planimetria catastale aggiornate, copia dei titoli edilizi e l'eventuale attestazione di conformità del tecnico. Se compri, è ragionevole chiedere queste verifiche prima del preliminare (compromesso), così da non vincolarti su un immobile con problemi nascosti: anche il preliminare, infatti, gioverà del fatto che i dati catastali siano già corretti.
In entrambi i casi, far eseguire le verifiche da un tecnico indipendente ti mette al riparo da sorprese e ti dà potere negoziale: una difformità nota si tratta sul prezzo, una difformità scoperta al rogito fa saltare l'affare.
Parla con il nostro studio
Ogni immobile a Roma ha la sua storia edilizia, e ogni compravendita merita un controllo su misura prima della firma. Se stai per comprare o vendere e vuoi arrivare al rogito senza incognite, il nostro studio tecnico verifica per te la doppia conformità e prepara tutta la documentazione necessaria. Richiedi un preventivo gratuito: valutiamo insieme la tua situazione e ti diciamo, in modo chiaro, cosa serve e con quali tempi.